누구나 세금을 내기를 좋아하는 사람은 없다. 캘리포니아에서 주택을 비롯한 부동산을 소유하는 데는 재산세 이외에 조금 특이한 세금이 있다. 바로 멜로루즈(Mello-Roos)라고 하는 것이다. 독자들 중에는 신규 주택분양시나 기존 주택단지라도 “NO Mello-Roos Tax”라고 써 놓고 광고하는 부동산 매물을 종종 본 적이 있을 것이다.

멜로루즈세는 지역주민들이 공동으로 이용하는 공원, 학교, 상하우스도 등을 보수, 신설하는데 필요한 예산을 확보하기 위해 만들어내는 특정 지역내의 특별세금이라고 보면 된다. 보통 Tax Disctirct이라고 불리는 시, 카운티, 교육구 등 단위로 필요에 따라 이 멜로루즈세를 만들게 된다. 새 집 분양뿐만 아니라 기존 주택단지에서도 지역주민 2/3 이상만 찬성하게 되면 이러한 특별 Mello-Roo세금 규정을 자체적으로 만들 수 있다.

멜로루즈란 이름은 1982년 이 법을 제청한 캘리포니아 상원의원이었던 Henry Roos와 하원의원이었던 Mike Roos이름에서 유래됐다. 이 멜로루즈세금이 탄생하게 된 배경에는 바로 이전에 통과된 1978년에 통과된 프로포지션 13(Prop 13)의 부동산 재산세과세 상향선 규제 주민발의안 때문이다.

이 Prop 13법은 부동산 표준과세 기준액을 1년에 1% 이상 올리지 못하게 하는 것을 골자로 하고 있다. 예를 들어 A 라는 사람이 주택을 처음 80만달러를 주고 구입했다면 첫해의 부동산과세 기준액은 80만달러부터 시작하게 되어 거기에 해당하는 재산세를 내게 되며 이듬해의 재산세과세기준은 Prop 13에 근거하여 80만달러의 1%에 해당하는 8,000달러를 첫해 기본 표준과세 기준액 80만달러에 합하여 80만8,000달러를 기준으로 재산세를 납부하게 된다.

그 후의 재산세과세기준액도 같은 규정의 적용을 받아 과표기준액이 해마다 1% 이상은 올리지 못하게 된다. 멜로루스세는 이러한 Prop 13주민발의안의 1% 상한선이 외에 필요에 따라 더 추가로 세금을 거둘 수 있도록 Prop 13 주민발의안법을 교묘히 피해갈 수 있도록 허용한 법이다.

즉, 1% 이외에도 학교, 공원, 상, 하수도 등 공공시설의 신개축이 필요하다면 언제든지 멜로루스세를 주민들의 동의하에 만들어 낼 수 있도록 한 것이다. 따라서 당연히 멜로루즈세는 시설물의 혜택을 가장 많이 누리게 되는 해당 지역주민들에게만 과세된다. 멜로루즈세는 채권형식으로 발행하게 되며 기간은 일반적으로 20~40년 사이이고 최장40년까지만 발행할 수 있게 규정하고 있다. 채권형태이므로 원금은 물론 이자도 같이 포함되어 매년 만기 때까지 분할상환 납부하게 된다. 앞서 언급한대로 이 멜로루즈세금은 주민발의안으로 제정한 Prop 13의 1% 상한선을 넘어서 더 많은 세금을 부동산에 부과할 목적으로 제정된 법이기긴 하지만 이 멜로루즈세 자체에도 엄연히 1%란 상한선이 있다.

따라서 캘리포니아에서 있는 모든 부동산은 재산세 1%와 함께 멜로루즈세 1%을 합한 최대 2%까지만 부동산세금으로 내게 된다. 현재 남가주의 멜로루즈세금을 적용하는 지역의 세율은 대략 재산세 1%를 합하여 1.5~17%선으로 최대 상한치인 2%에 가까운 세율을 적용하는 지방자치제는 거의 없다.

멜로루즈세는 주로 20년 이상 장기적으로 내야 하는 세금이므로 대부분 바이어들이 좋아하지 않는다는 것은 당연하다. 필자도 부동산거래를 하다 보면 멜로루즈세가 있는냐, 없느냐에 따라 집 구입을 결정하는 바이어를 경험할 정도로 이 멜로루즈세는 많은 사람들이 불필요한 세금으로 여기고 기피하려고 한다.

하지만 멜로루즈세가 꼭 추가 세금 부담이라는 단점만 있는 것은 아니다. 예를 들어 주택단지를 새로 지으려고 하는데 그 단지에 필요한 학교, 공원, 오락시설, 각종 유틸리티 시설 등의 모든 비용을 개발업자에게 부담시킨다면 개발업자는 당연히 이 추가로 발생되는 비용들을 주택분양가에 반영하게 되어 분양가 상승이라는 부작용을 낳을 수 있다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>