미국 전체 임대 주택 수는 2019년 말 기준으로 약 4,800만채 정도이고 그 중 약 10%에 해당하는 490만채가 우리가 사는 이곳 캘리포니아에 몰려 있다. 워낙 많은 임대 주택이 있다 보니 건물주와 세입자 간에 분쟁을 최소화하기위해 수 많은 렌트 관련 법들이 존재한다. 특히 캘리포니아주는 미국 내에서 소비자 보호법이 가장 철저하기로 유명한데 렌트 관련 법들도 예외 없이 타주에 비해 상당히 까다롭기로 소문이 나 있다. 건물주보다는 주로 약자로 대표되는 세입자 중심으로 되어 있는 법들이 대부분이라고 보면 된다. 오늘은 그 중에서 중요한 5가지 렌트 관련 법안들을 간략하게 살펴봄으로 세입자와 건물주의 권리가 무엇인지 알아보고자 한다. 단 코로나19 사태로 인해 현재 시행 중인 임시 렌트 관련 법안들은 이 지면에서 다루지 않는다.

첫째, 세입자가 이사 갈 경우 건물주는 언제까지 시큐리티 디파짓을 돌려주어야 하는가? 이사 날짜로부터 21일 안에 돌려주어야 한다. 시큐리티 디파짓을 돌려줄 때는 세입자가 사는 동안에 어떤 물리적 손상(Damage)이나 렌트 계약서에 계약 위반 사항이 있었다면 이러한 손실 부분을 공제할 수 있다. 밀린 렌트도 있다면 이 또한 시큐리티 디파짓에서 제한 후 남은 금액만 돌려줄 수 있다. 시큐리티 디파짓을 돌려줄 때는 Security Deposit Accounting이라는 일종의 공제명세서와 함께 손실액을 제한 남은 잔액을 돌려주면 된다. 125달러 미만의 소액 수리 비용은 영수증 없이도 제할 수 있다.

둘째, 어떠한 항목들을 시큐리티 디파짓에서 공제할 수 있는가? 가장 건물주와 세입자 간에 다툼을 많이 하는 부분이다. 일반적으로 파손이나 손상을 입힌 경우는 모두 제외가 가능하다. 하지만 ‘Ordinary Worn and Tear’라고 하는 일정 기간이 지나면 다시 해야 하는 것들은 디파짓에서 제외할 수 없다. 대표적인 것들로는 카펫과 페인트가 있다. 카펫은 보통 5년이 지나면, 페인트는 3-5년 정도를 사용 유효기간으로 보는 것이 일반적인 통례다. 이 기간이 지난 경우는 특별한 경우가 아니면 제할 수 없다. 또 페인트나 카펫이 더러워졌다고 집 전체에 카펫을 새로 설치하거나 집 전체를 페인트하는 비용을 제외할 수 없으며 낙서나 아주 뚜렷하게 손상을 입힌 부분만을 청구할 수 있다.

셋째, 시큐리티 디파짓은 얼마를 받을 수 있는가? 주거용 임대 주택은 어떤 경우에도 2달치 렌트비 이상을 시큐리티 디파짓으로 받을 수 없도록 규정하고 있다. 이 2달치 최대 금액 안에는 마지막 달 렌트, 키디파짓, Pet디파짓 등 모든 종류의 디파짓을 다 포함한다. 2달치를 시큐리티 디파짓으로 받고 이외에 마지막 달치 따로, pet 디파짓 등 기타 디파짓을 따로 받는 것은 안된다. 단, 가구가 포함된 임대 주택의 경우는 3달치까지 시큐리티 디파짓을 받을 수 있다.

넷째, 렌트비는 얼마나 올릴 수 있나? 캘리포니아 전체적으로는 2019년에 통과된 새로운 AB 1482법에 의해 2029년 말까지는 매년 기존 렌트비의 5% 에다 매년 물가인상율을 더한 금액까지 만을 올릴 수 있다. 하지만 AB 1482가 통과되기 이전에 이미 자체적으로 렌트 인상 관련 법들을 시행하고 있던 LA, 샌프란시코 등에서는 이 법이 적용되지 않는다. 또 건축한지 15년미만의 임대주택들도 여기에 해당되지 않는다.

다섯째, 어떤 경우에 테넌트를 퇴거조치할 수 있는가? 결론부터 말하자면 ‘Just Cause Law’에 의해 특별한 잘못이 없다면 퇴거조치를 할 수가 없다. 단, 집을 판다든지, 세입자가 렌트 계약 조건을 어겼거나 하는 경우에는 퇴거 조치가 가능하다. 하지만 이전에 허용되었던 아무 이유 없이 퇴거조치를 취할 수 있었던 것도 이제는 세입자가 특별한 잘못이 없다면 퇴거조치를 임의로 할 수 없도록 하고 있다. “Just Cause Law”에는 복잡한 여러 가지 세입자들을 보호하는 조항들이 있기 때문에 건물주는 퇴거 조치시 반드시 관련 법률을 잘 숙지한 후 법이 허용한 범위 안에서만 퇴거조치를 하도록 각별히 유념해야 한다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>