김현숙(부동산 에이전트)


집을 산 후 렌트를 줬다 집을 다시 팔 경우, 지난 5년중 2년간만 집 주인이 살면 부부 공동 세금보고시 50만 달러 양도소득세 공제를 받아왔다. 그러나 2017년 12월 트럼프 행정부 세제 개혁으로 주인이 거주한 기간과 렌트를 준 기간의 비율에 따라 공제액이 계산된다. 따라서 렌트를 줬던 집을 팔 경우 이 규정에 주의를 기울여야 한다.
최근 유니뱅크 주최로 열린 ‘자산 관리 및 상속 세미나’강사로 초청된 정세계 공인 회계사는 종전 양도소득세 공제 혜택이 “과거 해당 주택이 렌탈이었던 경우, 기간에 따라 일부만 적용”되는 것으로 변경됐다고 강조했다. 그리고 “이 렌탈과 거주 기간의 구분은 2008년 이후 기록만 고려된다” 며 2008년 이후 렌탈과 주인의 거주 기간을 구분한 비율에 따라 양도소득세 공제액이 결정된다고 설명했다.
정 회계사는 예를 들어 2004년 구입한 주택을 2012~2016년 4년간 임대한 후 2018년 12월31일에 매각했을 경우, 2018년 12월31일 기준으로 ‘지난 5년간 부부 거주 기간이 2년’이라 양도소득세 공제 대상은 된다고 말했다. 그러나 2008년 이후 부부 거주 기간은 6년(60%), 렌탈 기간은 4년(40%)이라 총 50만달러 공제액중 60%인 30만 달러만 공제된다고 설명했다.
터보 택스 서포트( Turbo tax Support) 사이트에 오른 예를 들면, 만약 8년간 렌트를 줬다가 2년간 다시 들어와 살면 8년간은 부적격 사용(Non-Qualified Use), 2년간은 적격 사용(Qualified Use) 기간으로 계산돼 총 양도소득세 감면액의 20%만 감면된다고 설명돼 있다.
2003년 벨뷰에 40만 달러에 집을 산 K씨의 집은 현재 판매 예상가격이 140만 달러가 된다. K씨는 수년간 렌트를 줬던 이 집에 다시 들어와 살면서 집을 팔 계획을 하고 있다. 그런데 K씨가 앞으로 이 집을 팔 경우, 종전 50만 달러 양도소득세 공제액 전액 혜택을 받지 못하게 된다.
이 같이 지난 3~4년간 주택 가격이 급등하자‘이제는 팔아야 할 시점’이라며 렌트줬던 집에 다시 들어가 살며 집을 팔려고 준비하는 한인들이 많다.

집 팔기 전 전문가와 상의를

IRS 웹사이트‘Selling Home(Pub 523)’에는 아직 이 같은 내용이 업데이트 돼있지 않아 이 바뀐 규정을 모르고 있는 한인들이 많다. 더 자세한 내용은 회계 전문가와 상담하고 렌트줬던 집을 팔 경우 어떻게 준비를 해야 하고, 양도소득세는 얼마나 내야 하는지 정확하게 확인해 둬야 내 손에 쥐는 금액이 얼마나 되는 지 알 수 있게 된다.

집 공사 영수증 잘 보관해야

양도소득세 계산시 집 팔 때 들었던 비용이나 집의 가치를 높인 공사는 비용으로 처리되니 이와 관련된 서류 및 영수증은 잘 보관해 둬야 하다. 자세한 비용처리 항목은 ‘IRS Publication 523’을 참조하면 된다.

<주택 가치를 올리는 공사>
방이나 화장실 등 증축, 펜스, 지붕, 사이딩, 단열재, 난방 시스템, 워터 히터, 주방 리모델링, 플로어링 등.

<주택 가치 상승에 포함되지 않는 공사>
페인트, 카펫 교체, 각종 수리

문의:206-375-5959/hskim@windermere.com