예상 거주기간. 페이먼트 납부 능력 등 고려 신중히 결정해야

모기지 금리가 다시 3%대로 떨어지면서 뉴욕일원 한인 모기지 융자 업계가 들썩이고 있다.

높은 고정 모기지 금리를 갖고 있는 주택 소유 한인들이 재융자(refinancing)에 나서는 등 저금리 혜택을 놓치지 않으려고 발 빠르게 움직이고 있기 때문이다. 또한 원금은 상환하지 않고 정해진 기간 동안 이자만 납부하는 변동 모기지를 갖고 있는 주택 소유 한인들의 문의도 늘고 있어 재융자 시장은 당분간 달아오를 것으로 보인다.

더욱이 최근 크레딧과 부채비율 등 모기지 융자 심사기준이 완화되고 있어 신청자가 급증할 수도 있다는 분석이다. 실제 패니매가 진행한 모기지 기관 설문조사에서 과거 3개월간 대출 심사기준을 완화했다는 은행들의 비중은 지난해 4분기부터 늘기 시작해 올 2분기까지 3분기 연속 증가했다.

국책 모기지 기관 프레디맥의 지난 3일 기준, 30년 만기 고정 모기지 금리는 3.93%였다. 올해 모기지 금리는 지난 3월, 4.30%로 최고 정점을 찍은 후 5월까지 4%대를 유지하다 잠시 3%대로 하락했다가 7월부터 다시 4%대로 오르는 등 등락을 거듭했지만 8월 들어 다시 3%대로 떨어진 것.

한인 모기지 업계는 연방 기준금리 상승의 영향권에 들어서는 내년, 모기지 금리가 현재보다 0.75%에서 1%포인트까지 오를 것으로 전망하고 있다.

내년 모기지 금리가 1% 포인트 상승했을 경우를 가정하면 30년 고정 모기지 금리는 4.93%가 된다. 한인들의 평균적인 모기지 밸런스인 30만달러를 4.93% 금리로 30년 고정 모기지를 받았을 때 매월 지불해야하는 모기지 페이먼트는 1,597.65달러가 된다. 반면에 현 금리 3.93%로 30만달러를 30년 고정 모기지로 재융자 받는다면 월 페이먼트는 1,420.16달러로 매월 177.49달러(연간 2,129.88달러)를 절약할 수 있다.

실제 최근 재융자를 신청한 플러싱 거주 한인 이 모(49)씨는 “4.5% 이자율에 약 40만 달러의 모기지 밸런스가 있어 재융자를 신청하게 됐다”며 “융자 브로커가 4% 미만 이자율로 락인 할 수 있고 융자 수수료와 클로징 비용을 은행이 대신 지불하는 ‘노 포인트, 노 클로징 코스트’로 재융자를 할 수 있다고 해 기대가 크다”고 말했다.

모기지 업계에 따르면 일반적으로 재융자를 통해 이자율을 0.5%에서 0.75%까지 떨어뜨릴 수 있으면 재융자가 유리하다. 내년 모기지 금리가 최소 0.75% 이상 증가할 것이라는 예측이 지배적이라 재융자 신청은 올해가 적기라는 설명이다.

하지만 앞뒤를 꼼꼼히 따져보지 않고 섣불리 재융자를 할 경우, 나중에 후회할 수도 있다고 융자 전문가들은 경고한다.

한 모기지 업계 관계자는“ 지난 3년 안에 주택을 구입했거나, 1차 융자와 2차 융자(Home Equity Line of Credit)를 가지고 있다면 재융자를 통해 두 융자를 통합하는 것이 좋다”며 “모기지 금리는 절대 ‘바닥’을 찾으려 해서는 안 되고 현 이자율과 현재 살고 있는 주택에서의 예상 거주기간, 재융자 후 페이먼트 납부 능력 등을 검토한 뒤 신청여부를 결정해야 한다”고 강조했다.

<이진수 기자>