주택시장이 숨고르기에 들어갔다. 수년간 과열현상을 보이던 주택시장이 최근 거래가 부진하고 가격상승이 둔화돼 숨고르기 중이라는분석이 설득력을 얻고 있다. 한편 주택구매력이 점점 악화되면서 주택 소유율은 30년래 최저수준으로 바닥을 찍은 것으로 분석된다. 주택 구매력이 단기간 내 개선되기 힘들 것으로 전망돼 주택 소유율 개선도 기대하기 힘들다. 반면 인구가 지속적으로 증가하면서 주택 시장의 장기 전망은 매우 밝다는 보고서가 제기됐다. 최근 주택 시장 추세를 알아본다.


■ 주택 소유율 바닥 쳤나

3분기 주택 소유율 전분기와 동일한 수준을 유지하며 바닥권에도달했다. 연방 상무부는 지난 3일 3분기 전국 주택 소유율이 약63.5%(계절 요인 적용)로 전분기와동일하다고 발표했다.

3분기 주택 소유율은 30년래 가장 낮은 수준으로 1965년 사상 최저치인 약 63%에 거의 근접한 수치다.

경제 전문가들은 주택 소유율이바닥을 찍은 것으로 분석하며 추가 하락은 없을 것으로 전망하고있다. 3분기 중 신규로 주택을 보유한 가구는 1년 전보다 약 12만3,000가구 늘어난 것으로 집계됐다. 같은 기간 세입자 가구 수는 무려 약 130만가구나 급증하며 심각한 주택 구입난 현상을 반영했다.

시장분석기관 무디스 이코노믹스의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 월스트릿 저널과의 인터뷰에서주택 소유율이 마침내 바닥을 치고돌아선 것으로 진단했다. 잔디 이코노미스트는 “주택 소유율이 단기간내 상승세로 돌아설 것으로 보지않는다”며 “주택 소유율이 바닥을찍은 것으로 판단된다”고 분석했다.

반면 일부 전문가들은 주택 소유율 추가 하락 가능성을 제기했다. 3분기 주택 소유율을 바닥으로보는 전문가들이 현재 주택시장의부정적인 추세를 간과했다는 지적이다. 추가 하락론자들은 주택시장이 회복세지만 주택 구매력은 여전히 매우 낮아 세입자들의 주택 구입난이 심각한 상황을 지적했다.

주택 구입난이 해결되지 않는한 주택 소유율 상승을 기대하기힘들 전망이다. 도이치 뱅크의 조라보그나 수석 연구원은 최근 임대주택 공실률이 소폭 상승했지만다시 하락세로 돌아서고 주택 소유율 역시 지속적인 하락세를 이어갈 것으로 예측했다.

공실률 상승은 고용시장 성장세가둔화된 것과 기타 경제지표 부진에따른 일시적인 현상이라고 라보그나연구원은 분석했다. 월스트릿 저널에따르면 올해 3분기 임대주택 공실률은 약 7.3%로 전 분기(약 6.8%)보다소폭 상승해지만 지난해 같은 기간보다(약 7.4%)는 여전히 낮다.

■ 플리핑 열기 여전

플리핑이 여전히 성행 중이다.

집을 단기간에 사고팔아 차익을챙기는 플리핑이 올해 3분기에만약 4만3,197건(단독주택, 콘도미니엄) 이뤄졌다고 차압매물 정보업체리얼티 트랙이 최근 발표했다.

3분기 플리핑 거래는 전체 주택거래의 약 5%를 차지하는 비율이다. 3분기 플리핑 거래 비율은 전분기의 약 5.4%에 비해 소폭 감소했지만 지난해 같은 기간(약 4.3%) 대비로는 큰 폭의 상승세다. 지난해 3분기 플리핑 거래 비율은 2000년 1분기 이래 가장 낮은 수준으로 이후 플리핑 거래가 다시 탄력을 받기 시작한 것으로 볼 수 있다.

플리핑 거래는 매매된 주택이 1년 내에 재매매되는 거래를 뜻한다. 플리핑 거래 수익률도 지난해보다 높아졌다. 3분기 중 플리핑투자자들은 평균 약 33.8%의 수익률을 올려 전년 동기(약 32.7%) 보다 높은 수익을 챙겼다.

대런 블롬퀴스트 리얼티트랙 부대표는 “지난해 주택가격 상승세둔화현상이 시작되고 플립 대상매물이 감소하면서 플리핑 거래가많이 줄었다”고 지난해 플리핑 감소 원인을 지적했다.

올 들어 플리핑 투자자들이 공식 매물보다는 이른바 ‘장외매물’(off market listing) 시장으로 눈을 돌리며 매물 부족현상을 스스로 해결하기 시작했다. 올해 FHA융자가 급증하면서 플리핑 매물의주요 수요층인 첫 주택 구입자가증가한 점도 올해 플리핑이 증가하는 요인으로 볼 수 있다.

■ 주택시장 미래‘ 탄탄대로’

최근 여러 경제지표 부진 속에 주택시장 회복이 위협 받는 것이 아니냐는 우려가 많지만 주택시장 성장잠재력이 매우 크다는 분석이 발표됐다‘. 전국부동산중개인협회’ (NAR)로렌스 윤 수석 이코노미스트는 경제지 포브스 기고문을 통해 탄탄한인구 증가세를 바탕으로 주택시장의미래가 매우 밝다고 강조했다.

현재보다 인구가 약 4,000만명낮았던 15년과 비교할 때 현재 주택 거래량이 훨씬 낮은 점을 감안, 잠재 중인 주택 수요가 풍부하다는 분석이다. 윤 이코노미스트는 인구 수준이 약 2억8,200만명이었던 2000년대 초반 연간 주택 거래량은 약605만건으로 인구가 약 3억2,200만명으로 늘어난 지금의 약 580~590만건보다 훨씬 많았다고 강조했다.

지금도 매 8초마다 신생아가 태어나고 매 33초마다 신규 이민자가 유입되는 등 연간 약 200만~300만명의 인구가 증가하고 있기 때문에 미래 주택 수요 전망 역시 매우 밝다는 것이다. 윤 이코노미스트는 또 올해 주택시장 성적표를 공개하며 주택시장 성장에 대한 강한자신감을 내비쳤다.

NAR가 공개한 자료에 따르면 올해 재판매 주택 거래는 전년 대비 약 8% 증가했고 신규 주택판매는 무려 약18% 늘어났다. 주택시장 회복세에 힘입어 주택 신축은 약 12% 성장했고 주택 중간가격도6.4%의 상승을 기록했다. 소비자 물가 상승률을 감안한 렌트비 역시지난해 대비 약 3.6% 상승하는 등 주택시장 전부문에 걸쳐 고른 회복세를 나타난 해다.

■ 주택 구입자 크레딧 사상 최고

주택 구입자들의 크레딧 점수가 사상 최고치를기록했다. 최근 주택 구입대출 신청이 급증하고 있는 가운데 대출 신청자들의 크레딧 점수가 전례 없는 높은 수준으로 개선됐다.

모기지 시장 조사기관블랙 나이트가 최근 3개월간 주택 구입용으로 발급된 모기지 대출을 조사한 바에 따르면 대출자의 평균 크레딧 점수는 약 755점으로 사상최고치로 나타났다. 전체 신용자의중간 크레딧 점수 약 720점, 평균 크레딧 점수인 695점보다 훨씬 높은수준이다.

주택 구입자들의 크레딧 점수가이처럼 단기간에 큰 폭으로 개선된것은 두 가지로 풀이된다. 당국의강력한 모기지 시장 규제로 모기지대출자의 대출 자격이 업그레이드된 것이다. 개선된 크레딧 점수 기준만으로 보면 주택시장의 체력이향상돼 웬만한 충격에도 잘 버텨낼수 있을 것으로 기대된다.

반면 웬만한 크레딧 점수로는 주택 구입에 필요한 모기지 대출을받기 어렵다는 것이 이번 조사에서 반영됐다. 차압, 숏세일, 파산을겪은 많은 신용자들이 여전히 크레딧 점수 개선에 어려움을 겪고있는데 대출자들의 크레딧 점수가큰 폭으로 올라 주택 구입이 더욱어려워졌음을 보여준 조사 결과다.

<준 최 객원기자>