오늘은 리스와 렌트 계약서의 차이점에 대해 알아보고자 한다. 지난 몇 년 동안주거용 부동산을 투자 목적으로 구입해서 세를 놓고 있는 투자자들이 많이 늘었다.
1% 미만의 이자를 받는 은행 예금에 비하면 훨씬 많은 이득이 돌아오기 때문에많은 투자자들이 부동산 렌트 시장에 뛰어 들었다.
하지만 부동산 렌트 경험이 없는 투자자들은 복잡한 부동산 렌트 계약서의 이해부족으로 인해 종종 테넌트와 필요 없는 마찰이 생기는 것을 본다. 특히 렌트 계약 기간이 끝날 때 자주 생기는 문제 중 하나는 언제렌트 계약이 끝나고, 어떻게 테넌트와 집 주인 사이에 계약 해지를 법이 정한방법으로 소통을 해야 하냐는 것이다.
우선 렌트 계약서는 렌트 기간을 정해놓지 않은 계약서다.
집 주인이나 테넌트가 렌트 계약을 취소한다는 것을 서면으로 상대편에게 전달하기 전 까지는 렌트를 할수 있는 기간이 다달이 자동으로 연장 되는 것이다. 렌트 계약서는 쌍방이 30일전에 노티스를 서면으로 주면 법적 효력이 생긴다. 여기서 주의 할 것은 집 주인이 테넌트에게 노티스를 줄 경우에는 테넌트가 일 년 이상 렌트를 했을 경우 60일 노티스를 주어야 한다는 것이다.
렌트 기간이 일 년 미만인 경우에는 집주인이 그대로 30일 노티스를 주면 법적으로 하자가 없다. 렌트 계약서에 비해 리스 계약서는렌트를 할 수 있는 기한이 미리 정해져 있다. 리스계약서는 렌트 계약기간이 끝나면 자동적으로 집주인이나 테넌트 사이에 노티스를 주지 않아도 계약이 만료가된다. 렌트 계약시기가 리스계약서에 명시된 마지막 날짜로 끝나게 되는 것이다. 렌트 계약서와 다르게 렌트 계약기간이 자동적으로 연장이 되지 않는 것이다.
리스 계약기간이 끝난 이후에 집주인이 테넌트로부터 렌트비를 받는 순간부터리스 계약서는 자동적으로 한 달짜리 렌트로 변하게 된다. 하지만 리스 계약서에 테넌트가 리스계약 연장을 할 수있는 옵션 조항이 있었고 테넌트가 미리 집주인한테 옵션을 행사할 것이라고 통보를 했으면 이 리스 계약서는 정해진 기간 동안 연장이 되는 것이다.
주의 할 점은 집주인이 현 테넌트와 재계약을 원하지 않을 경우에는 리스계약이 끝난 날짜 이후에 테넌트에게 렌트비를 받지를 말아야한다. 렌트비를 받는 순간부터 리스 계약이 자동적으로 렌트 계약서로 바뀌기 때문이다.
리스 계약서에 포함이 된 중요한 부분만 요약을 해 보면, 다달이 내는 렌트비, 집주인과 테넌트 사이에 누가 어떤 공공요금을 내야할 지그리고 렌트 주택 보수를 할때 는 누가 어디까지 부담을 해야 되는지가 상세하게 명시가 되어있다.
마지막으로 집주인이 렌트나 리스를 하는 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 테넌트와 문제가 생기는 것을 종종 볼 수 있다. 테넌트가 집을 보여주기를 거부를 하는 경우가 생길 때도 있는데 캘리포니아 스탠더드렌트 계약서에 의하면 집주인이 24시간 전에 테넌트한테 미리 통보를 하면 합법적으로 테넌트가 렌트하고 있는 집을 보여주는데 하자가 없다고 되어있다.
하지만 테넌트가 집을 보여주는 것을 거부를 할 때에는 법원에 가서 강제 퇴거명령서를 받아야 하는데 이런 경우 시간도 많이 걸리고 여러 가지 번거로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 테넌트와 적당한 선에서 합의를 보는것이 최선이다.
리스계약인 경우에는 집이 팔려도 리스 계약이 끝날 때 까지는 현재 있는 테넌트가 계속 살 수 있는 권리가 있다.
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