■ 2014 주택시장 바이어,셀러 동향 보고서 (하)

장기 침체 탓에 셀러 연령 50대 중반으로 연장, 주택가격 급등으로 처분 수익은 짭짤해져 올해 집을 판 셀러들은 50대 중반이 가장 많아 은퇴계획을 고려한 처분이 부쩍 늘었다. 일부는 이미 집을 처분할 계획이 있었지만 주택시장 장기 침체로 처분 시기가 지연되기도 했다. 반면 지난해부터 이어진 주택가격 상승의 혜택으로 활짝 웃게 된 셀러 많아졌다. 올해 집을 처분한 셀러들의 처분 수익이 전년도에 비해 올랐기 때문인데 대부분 큰 폭의 가격 할인 없이도 주택을 처분한 것으로 나타났다. 올해 나타난 셀러들의 동향을 알아본다.


◇ 은퇴 앞둔 50대 중반 대부분

은퇴계획을 본격적으로 생각하게 되는 50대 중반에 이르면 정든 집을 적어도 한 차례씩 팔게 되는 것으로 나타났다. 지난해부터 올해 사이(2013년 7월~2014년 6월) 집을 팔았던 셀러들의 중간 연령대는 54세로 대다수 셀러 연령이 중년층에 집중됐다.

2009년 조사 때만해도 셀러의 중간 연령은 46세로 50세를 넘지 않았지만 지난해 53세로 높아졌다가 올해 1세가 더 높아진 것으로 조사됐다. 그동안 주택시장 침체로 주택 처분 기회를 수년간 놓친 것이 셀러의 연령대가 높아진 주요 원인으로 볼 수 있다.

또 50대 중반에 이르면 대부분의 자녀들이 대학 졸업 후 출가하는 경우가 많아 정든 집을 처분하고 다운 사이즈에 나서는 셀러 비율도 높아진다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “올해 셀러들의 연령대가 갑자기 높아진 것은 주택가격 급등 때문”이라며 “한동안 주택가격이 회복되지 않아 주택 처분에 어려움을 겪던 셀러들의 주택 처분 시기가 수년간 지연된 것이 셀러 고령화 원인”이라고 분석했다.


◇ 침체 탓에 보유기간 연장, 처분 수익은 증가

주택 시장 정체 주택 처분전 보유기간도 과거보다 연장됐다. 올해 집을 파는데 성공한 셀러들은 평균 약 10년간 보유했는데 이 기간은 NAR 조사 이래 가장 긴 보유 기간이다. 셀러중 약 17%는 집을 더 일찍 처분하고 싶었지만 주택 시세가 모기지 원리금을 밑돌아 팔 수 없었다고 답했다.

지난 1~2년 새 주택 가격이 급등하면서 주택처분 시기만을 기다려왔던 셀러들이 올해 주택처분에 나섰던 것으로 볼 수 있다. 처분 전 주택보유기간이 이처럼 연장된 것 역시 주택시장 장기 침체와 무관하지 않은 것으로 분석했다.

반면 지난해 주택가격이 크게 오르면서 셀러들의 주택처분 수익도 짭짤해졌다. 올해 주택을 처분한 셀러들의 중간 처분 수익은 약 3만100달러로 지난해(약 2만5,000달러)보다 약 5,000달러나 증가했다. 주택 구입 가격 대비 처분 가격도 주택 시세 회복 덕택에 크게 증가했다.

셀러들은 올해 최초 구입 가격보다 약 17% 높은 가격에 주택을 처분할 수 있었는데 지난해 상승폭(약 13%)을 웃돌았다. 주택 보유기간에 따라서도 처분 수익 증가 비율이 달라졌다. 주택시세가 바닥이던 1~5년 전에 주택을 구입했다가 올해 처분한 셀러들이 6~10년 전에 구입한 셀러들보다 높은 처분 수익을 거둘 수 있었다.


◇ 집 빨리 팔렸다

주택시장이 침체를 끝내고 회복세로 돌아서면서 주택 판매기간도 단축됐다. 주택이 시장에 나온 뒤 팔릴 때까지 걸리는 시장 대기기간은 약 4개월로 지난해보다 1개월 더 단축됐다.

지난해부터 이어진 매물 부족현상 때문에 주택 판매기간이 큰 폭으로 줄었다. 그러나 올 들어 주택 매물이 전국적으로 증가하고 주택 가격 급등으로 인한 수요 감소로 대기기간이 다시 연장될 것으로 전망된다.

매물이 부족한 지역이 많아 셀러들은 올해 큰 폭의 가격 할인 없이 주택을 처분할 수 있었다. 올해 집을 판 셀러들 중 약 45%가 최초 리스팅 가격에 한 차례 이상 가격을 낮춘 적이 있다고 답했다. 그러나 거의 대부분의 셀러들은 최초 리스팅 가격보다 약 3% 낮은 가격에 주택을 처분했다고 답변해 가격 인하폭이 크지 않았음을 나타냈다.


◇ ‘FSBO’ 감소

집을 사려는 사람이 늘고 인터넷을 통한 주택 매매가 보편화됐음에도 불구하고 올해 직접 집을 팔았던 셀러는 감소세를 보였다. 올해집을 직접 판매하는데 성공한 셀러는 약 9%로 지난해와 같은 비율이었고 2009년, 2012년의 최저 비율과 비슷한 수준을 나타냈다. 집을 직접 파는 이른바 ‘FSBO’는 1987년 약 20%, 1997년 약 18%까지 치솟았으나 이후 지속적으로 감소하고 있다.

FSBO를 통해 집을 직접 팔면 수수료 등 주택 판매비용을 절약할 수 있을 것으로 기대됐지만 절약폭은 셀러의 시간과 노력에 비해 높지 않거나 오히려 직접 판매 가격이 낮기 때문이다. 올해 셀러가 집을 직접 판 경우 중간 매매가격은 약 20만8,700달러로 부동산 업체를 통해 판매했을 때(약 23만5,000달러)보다 약 3만달러나 낮았다. 올해 집을 직접 판 셀러들중 약 40%는 이미 구입할 바이어가 정해진 경우라서 완전한 FSBO로 보기 힘들다. 집을 직접 내놓고 부동산 에이전트 없이 바이어 측과 직접 연결돼 주택을 처분한 비율은 고작 약 15%로 실제 FSBO 비율은 크게 낮은 것으로 볼 수 있다.

FSBO에 대한 관심은 높지만 실제 비율은 낮은 이유는 집을 직접 파는데 적지 않은 노력과 시간이 소요되기 때문이다. 집을 직접 파는데 가장 큰 어려움은 적절한 시세를 구하고 각종 계약서 작성이었던 것으로 조사됐다.


◇셀러 10명 중 9명 에이전트 거쳐 매매

반면 올해 약 88%의 셀러들은 부동산 에이전트의 도움을 통해 주택을 처분했다. 이 중 약 38%는 친지로부터 에이전트를 소개받았고 약 22%는 과거 주택 매매 때 함께 일했던 에이전트에게 연락했다. 올해 에이전트를 통해 집을 처분한 셀러들 중 약 70%는 에이전트 한 명과 연결된 뒤 주택 판매를 의뢰했던 것으로 조사됐다. 집을 내놓기 전에 일반적으로 최소 3명이상의 에이전트를 만나봐야 한다고 전문가들이 조언하지만 올해 셀러들의 에이전트에 대한 만족도는 비교적 높았다.

에이전트를 통해 집을 처분한 셀러들 중 약 83%가 차후에도 동일 에이전트를 다시 고용하거나 주변인에게 추천할 의향이 있다고 답했다. 지난해 강력한 셀러스 마켓이 형성돼 주택이 내놓은 가격보다 높은 가격에 팔리는 등 리스팅 에이전트의 근무 여건이 좋았던 것도 셀러 만족도가 높아진 요인이다.

이밖에도 약 70%가 넘는 셀러들은 주택 처분 후 기존 주택과 동일하거나 규모가 큰 집으로 이사를 갔다. 이 중 약 40%는 더 큰 집을 장만했고 약 53%는 신규 주택을 마련해 이사했다. 집을 처분한 뒤 새 집을 마련한 지역은 거의 약 20마일 이내로 멀지 않은 편이었다.


<준 최 객원기자>