아메리칸 드림 중 하나인 주택구입을 마련하고 경제적으로 여유가 생기게 되면 많은 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 가장 손쉬운 단독주택부터 많은 자본이 필요한 상업용 건물까지 다양한 투자가 가능하게 된다. 그 중에서도 지난 10년간 한인들이가장 많이 투자한 종목은 인컴 유닛이 아닌가 싶다.

특히 한인타운은 가장 인컴유닛을 많이 구입한 지역으로 꼽히고 있다.

인컴 유닛을 구입할 때는주택과는 달리 여러 가지복잡한 투자 용어들이 등장한다. GOI(Gross Operating Income), NOI(Net Operating Income), Cap Rate, Operating Expenses 등 일반인에게는 생소한 용어들이 많다.

이해가 안 가거나 모를 때에는 반드시 부동산 에이전트나 전문가에게 의뢰하여정확히 이해한 후 투자여부를 결정해야 한다.

인컴용 유닛 종류에는 Duplex, Triplex, Fourplex 등이 있다. 2~4채의 소규모 주거용으로 융자도 일반 주택과 일하게 취급되어 손쉽게구입할 수 있다. 본인이 직접 거주하는 경우 비교적적은 다운페이먼트로도 구입이 가능하다. 아파트는 보통 5유닛 이상 되는 건물을 일컬으며 다운페이도 최하 35% 이상 되어야 한다.

일반 융자가 아닌 상업용 융자로만 융자가 가능하다.

인컴 유닛에는 어떤 경비들이 소요되는가? 첫째. 재산세와 건물보험이 있다. 둘째. 매니지먼트 비용. 규모가작은 10유닛 미만의 아파트는 주로 오너가 직접 관리하지만 일정 규모가 되면 건물주가 매니지먼트 회사를 통해 건물을 관리하게 된다. 대략 인컴의 5%정도의 비용이 지급된다. 특히 16유닛 이상의 아파트는 거주매니저가 꼭 필요하다. 셋째, 수리와 메인테넌스. 공동지역 유지비용, 전기, 플러밍등 수리비용, 엘리베이터 보수, 청소용품 등 건물의 수리 및 보수비용을 일컫는다.

넷째. 유틸리티. 각 유닛 내의 전기와 개스는 테넌트가 부담하고 물 값과 공동구역내의 유틸리티는 건물주가 부담하는 것이 통상이다. 아파트 유지경비는 건물에 따라 차이는 있지만 전체 수입에서 대략 25~35% 정도다.

특히 LA 한인타운 인근의 오래된 아파트는 건물의 노후화로 유지경비가 위의수치보다 더 많이 소요되므로 투자 전에 경비를 넉넉히 계산한 후 투자해야 낭패를 보지 않게 된다.

인컴 유닛은 테넌트와의 원만한 관계와 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면상가나 오피스에 비해 수익률은 떨어지지만 안전한 투자가 될 수 있다. 주거시설이기 때문에 상가나 오피스와 달리 항상 수요가 있기 때문이다. 특히 인구밀도가 높은 LA는 타 지역에 비해 인기지역으로 꼽힌다. 단LA시는 렌트 컨트롤이라는 법이 있어서 일 년에 일정이상 렌트비를 인상하는 것을 금하고 있으며 연 2~5%사이에서 매년 인상폭을 시가 결정하게 된다.

하지만 1978년 이후에 건축된 건물은 이 LA 렌트 컨트법의 적용을 받지 않는다.

한인타운의 인컴 유닛과 아파트 건물에 문제점을 꼽는다면 첫째. 대규모 보수에 대비한 예비 적립금이 거의 없다는 것이다. 예비 적립금이란 지붕, 파킹장, 에어컨 등의 재설치를 위해 건물오너가 매년 일정 금액씩 따로적립하는 것을 말한다. 일종의 예비비와 같은 것이다.

만일 파킹장을 새로 포장하기 위해 일시불로 5만달러를 마련하려면 힘들지만매년 5,000달러씩 따로 10년을 모아서 파킹장 공사를 한다면 일시에 돈이 지출되지 않아 큰 도움이 된다. 둘째. 테넌트 관리문제다. 법에의한 해결이 아닌 감정을가지고 테넌트와 문제를 해결하다가 더 큰 문제를 야기하는 경우가 많다. 모든 문제는 신속히 그리고 법에따라 해결하는 것이 요령이다. 셋째. 건물보수에 소홀히 하는 경향이 있다. 잘 관리되어 있던 인컴 유닛과 아파트를 한인들이 소유하게되면 보수를 소홀히 하여 5~10년 정도 지나면 상당히 건물이 낡아 보이는 경향이있다. 페인트와 공동 구역의보수에 특히 신경을 써야나중에 매매할 때 좋은 가격에 매매가 가능하다.

(213)590-5533