10대 아이들 때문에 즐기게 된 밀크티 업소의 중국인 주인아저씨가 울상이 됐다.

여러 가지 중국의 말린 생선, 냉동만두, 빵 등을 제치고 매상에 많은 공헌을 하던 일등공신 밀크티를 찾는 발길이 뚝 끊어졌기 때문이다.

쫀득쫀득 타피오카 알갱이에 중국 홍차와 크림을 섞어 맛을 낸 아이스 밀크 티는 인기 만점이었는데 왜 이런 일이 생긴 것일까.

이유는 다름 아닌 같은 샤핑센터 안에, 그것도 바로 옆에 보란 듯이 보바 드링크 전문점이 생겨 단골 고객들을 빼앗아 갔기 때문이다.

보바 티는 기본적으로 밀크 티와 비슷한 맛이고, 거기에 무엇을 첨가했느냐에 따라 수십 가지 드링크 메뉴로 재탄생하게 된다.

게다가 젊은이들이 좋아하는 취향에 맞춰 아기자기한 인테리어로 실내를 꾸몄으니 아무래도 중국인이 운영하는 업소와 차이가 나도 너무 나는 셈이다. 당연히 새 업소에 손님들의 발길이 이어질 수밖에 없다.

아이들 얘기로는 중국 아저씨네 밀크 티가 더 맛있다며, 오랜 단골의 의무를 다하려고 하지만, 시장은 항상 경쟁이기 때문에 고전을 피할 수는 없는 노릇이었다.

본론으로 들어가 보자.

아마 중국인의 가게 리스조항에는 밀크 티 독점계약이 항목에 없을 것이며, 비슷한 비즈니스를 같은 샤핑 몰에 넣지 않는다는 조항도 없었을 것이다.

보통 사용용도 조항에는 리스하는 가게자리를 그 비즈니스 사용용도 외에는 건물주의 사전 서면허락 없이 쓸 수 없다고 명시돼 있다. 그렇다고 건물주가 비슷하거나 똑같은 비즈니스를 같은 샤핑 몰에 못 넣는 것이 아니니 오해해서는 안 된다.

그리고 이 밀크 티 가게가 큰 마켓 같은 샤핑센터의 앵커 테넌트라면 내용은 또 달라진다.

건물주는 독점계약(exclusive right to use) 규정이 없는 한 똑같은 비즈니스를 리스해 주어도 무방하기 때문에 이처럼 안타까운 일이 생기게 된다.

또 완전 독점이 아니고, 몇 %라도 그 물품을 팔지 않으면 괜찮다고 명시해 비슷한 가게가 들어와 매상이 뚝 떨어지는 경우가 생기기도 한다.

리스계약 당시는 당연하게 여겨질 만큼 믿었던 구석인데 나중에 시비가 붙는 조항인 셈이다.

보험문제도 중요하다.

보통 상가의 입주자가 들어야 할 보험은 여럿이다. 그 중 필수적인 것은 책임보험이라고 할 수 있다. 요즘은 가게 안에서 사고가 났을 때 피해자에게 배상해 주는 책임보험금을 100만달러에서 200만달러까지 요구하는 경우가 많다.

보험규약에 건물주의 이름을 더하라는 요구사항(additional insured coverage)과 입주자 사업체 자체에 직장 상해보험을 들라는 요구하는 추세다.

그 뿐인가?비즈니스 안에 있는 물건과 시설물들을 다시 대체할 수 있을 만큼의 화재보험과 도난보험도 들어야 한다. 게다가 화재로 가게를 열지 못해 손해를 보는 수입을 보상해 주는 보험을 들어야 하는 경우도 있다.

건물주가 이같은 보험들을 가지고 있음을 요구하는 것은 매우 흔한 일이다.

반면 건물주는 가게 안에서 사고가 생기면 피해자가 건물주를 상대로 고소를 하기 때문에 그에 대비하기 위해 배상(indemnity) 조항을 넣는다.

건물주 입장에서 보험에서 커버가 안 되는 사고로 들어올 청구나 보험금액을 초과하는 경우가 생기면 실제 손해배상 외에 다른 비용(예를 들면 변호사 비용 등)까지도 책임을 지게 한다.

그 외 전체 샤핑몰을 커버하는 화재나 건물손상 보험은 주인이 들고, 주차장 같은 공동 사용지역을 커버하는 책임보험이 있다. 보통 그 비용은 NNN/CAM Charge라고 칭한다.

그리고 이같은 경우는 건물보험, 건물 부동산세, 관리 및 수리비는 건물주가 들고, 그 비용을 NNN/CAM Charge로 입주자 업소 사용면적에 해당하는 만큼 입주자가 부담하게 된다.

(714)534-4545