올해도 매물은 적고 바이어가 많은 ‘셀러스 마켓’이 될 것으로 예상된다. 하지만 셀러들에게 한 가지 고민이 있다. 집을 파는 데는 큰 어려움이 없겠지만 집을 팔고 막상 이사 가야할 집을 찾는 일이 쉽지 않기 때문이다. 집을 팔고 사는 시기가 잘 맞지 않으면 애써 찾은 바이어를 놓치기 쉽다. 무턱대고 내놓은 집이 덜컥 팔린 뒤 그때서야 이사 가야 할 집을 찾다 보면 허둥지둥 마음만 급해진다. 또 이사 갈 집을 미리 구입했다가 이전 집이 안 팔리면 두 집에 대한 모기지 페이먼트를 내야 하는 부담도 발생한다. 만약 올해 집을 팔 계획이라면 집을 파는 것도 중요하지만 이사 갈 집부터 마련하는 ‘출구전략’이 더 중요하겠다. 차질 없이 주택을 갈아타기 위한 전략을 소개한다.


◇우리 동네 집 얼마나 빨리 팔리나 점검

집을 내놓기 전 우선 지역 주택시장의 매물 대기기간을 알아본다. 재고기간으로도 불리는 대기기간은 주택시장에 나온 집이 팔리는 데까지 걸리는 기간이다. 대기기간을 알아보려면 부동산 에이전트의 도움이 필요하다.

부동산 에이전트에게 비슷한 조건의 주택이 최초 나온 시기부터 거래가 완료될 때까지 걸리는 기간을 알아 봐 달라고 의뢰한다. 또 매물이 최초 나온 시기부터 구매계약이 체결될 때까지 걸리는 기간을 알아보는 것도 이사 갈 집을 찾을 때 참고가 된다.

지난해처럼 ‘셀러스 마켓’ 상황이라면 집을 내놓은 뒤 팔릴 때까지 걸리는 시간은 예상 밖으로 짧다. 집을 내놓자마자 바이어들이 집을 보러 오기도 하고 심지어 집도 보지 않고 오퍼를 제출하는 바이어들이 지난해 수두룩했다.

현금으로 구매하는 경우라면 모기지 대출과 주택감정 등의 절차가 생략되기 때문에 빠르면 2주 내에 모든 주택거래 절차가 완료된다. 이처럼 셀러스 마켓 상황이 뚜렷한 지역이라면 집을 내놓기 전부터 이사 갈 집을 마련해 두는 편이 안전하다.

집을 내놓는 시기에 따라서도 매물 대기기간에 조금씩 차이가 난다. 추수감사절을 전후로 시작되는 연말 휴가철부터 대개 이듬해 1, 2월까지는 바이어들의 주택 구매활동이 뜸한 편이라 매물 대기기간도 비교적 길어진다. 그러나 3월부터 여름방학이 끝나는 8월까지는 주택거래가 활발한 시기로 대기기간이 대폭 단축된다.


◇에스크로 기간 연장 요청

셀러스 마켓 상황에서 집을 팔고 사는 시기를 딱 맞추기란 거의 불가능하다. 하지만 주택 거래 협상 때 셀러에게 유리한 상황인 점을 활용해 새 집을 구할 때까지의 최대한 시간을 벌어 볼 수 있다. 우선 바이어 측에 에스크로 기간을 넉넉히 요구해 새 집 구입시간을 번다. 일반적으로 에스크로 기간은 30일 정도지만 새 집을 구해야 한다면 45~60일 정도로 연장해 달라고 바이어 측에 요청한다.

또 셀러가 바이어의 구입 오퍼를 수락하는 대신 셀러의 새 집을 구입해야 하는 조건부로 수락하는 방법도 이같은 경우에 흔히 사용된다. 셀러가 구입하려는 새 집의 거래가 완료되야 이전 주택의 거래도 완료될 수 있다는 조건이다. 만약 일정 기간 내에 셀러가 집을 구하지 못하면 바이어의 구입 오퍼도 자동 취소될 수 있다. 바이어 측에게는 위험부담이 높은 구매조건이지만 매물이 턱없이 부족한 셀러스 마켓 상황에서는 의외로 자주 활용된다.

셀러가 새 집을 구입하는 오퍼를 제출할 때 반대로 기존 주택이 팔려야 구입하려는 주택 거래도 완료될 수 있다는 조건을 달아볼 수 있다. 셀러스 마켓 상황에서 기존 주택거래가 완료되어야 새 집 구입이 완료된다는 조건의 오퍼가 수락되는 경우는 드물다. 하지만 기존 주택에 이미 오퍼가 제출된 상황이고 에스크로가 거의 완료단계라면 이같은 조건을 내걸어 볼만 하다.


◇매매 후 재임대하는 조건

집을 빨리 처분해야 하는 상황이라면 ‘매매 후 재임대’(sale-leaseback) 방법이 가장 적합하다. 말 그대로 집을 새 주인에게 팔고난 뒤 바로 집을 비울 필요 없이 일정기간 임대형식으로 거주하는 계약이다. 집을 구입한 새 주인에게 임대료와 보증금을 지불하는 절차는 일반적인 임대계약과 비슷하다.

매매 후 재임대 기간에 특별한 규정은 없으나 한 달 정도가 가장 흔하고 길어야 60일을 넘지 않는 것이 일반적이다. 모기지 대출규정에 주택 구입 후 새 주인은 60일 내에 입주해야 한다는 조건이 많기 때문이다.

매매 후 재임대 계약 때 임대료는 셀러와 바이어간 합의 아래 결정된다. 대부분 집을 구입한 바이어 측의 비용 정도가 임대료로 결정되는 경우가 많다. 바이어 측의 모기지 페이먼트, 재산세, 건물 보험료, 관리비 등을 월간으로 환산해 임대료를 책정한다.

만약 재임대 기간이 20일 또는 40일 등이라면 한 달치 비용을 30일로 나눠 임대 일수대로 곱해서 임대료를 내면 된다. 또 보증금으로 주택 매매가격의 약 2%를 내야 하는데 이 금액은 에스크로 업체의 계좌에 입금됐다가 재임대 기간이 만료 후 주택상태에 큰 훼손이 없을 때 반환된다.


◇선 구입, 후 처분

가장 안전한 ‘주택 갈아타기’ 방법은 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 기존 주택을 내놓는 것이다. 팔아야 할 집이 비어 있으면 바이어들에게 집을 보여줄 때 큰 제한이 없어 집주인이 거주하는 경우보다 잘 팔리는 편이다.

한 가지 조건은 기존주택에 들어가는 비용을 부담하면서도 새 집을 구입할 수 있을 만큼 자금이 넉넉해야 한다는 것이다. 물론 현금 자산에 여유가 있다면 가능한 이야기지만 그렇지 않은 경우에도 몇 가지 방법이 있다.

최근 뜸해졌지만 금융위기 이전까지만 해도 ‘브리지론’을 통한 다운페이먼트 자금 마련이 얼마든지 가능했다. 내놓은 집을 담보로 새 집 구입에 필요한 다운페이먼트 자금을 대출하는 것인데 초단기 대출로 기존주택이 팔림과 동시에 상환되는 조건이다.

새 집 구입 자금마련 방법으로는 주택담보 대출도 활용할 수 있다. 최근 집값이 오르면서 주택담보 대출 발급도 크게 늘고 있어 가능성이 높아졌다. 주의할 점은 주택담보 대출을 통한 새 집 구입 때 장기 전략을 세워야 한다는 것이다.

집을 이미 내놓았거나 최근에 내놓은 기록이 있다면 은행 측으로부터 주택담보 대출을 받기 힘들다. 따라서 집을 내놓기 전에 주택담보 대출을 미리 신청해 발급받아야 하므로 많은 시간이 소요된다.


<준 최 객원기자>