가격이 올라가면 일반적으로 주택판매량도 동시에 늘어나야 하는것이 정상인데 현재 주택시장의 분위기는 전혀 그렇치 않다.

올 여름을 지나면서 더뚜렷이 보이기 시작한 최근 주택시장의 분위기다.

일례로 15년전에 미국 전역에서 팔린 주택숫자가 약 4백5십만채였는데 올해 기준으로 팔린 주택이 거의같은 숫자로 나와있다.

숫자상으로 15년 전에 비해 매매량이 증가되지 않았다는 것이다.

여름에 비해 겨울철로 접어들면서 계절적으로 매매량이 일시적으로 줄었다고 볼 수 있지만 현재 주택시장에 인벤토리가 활발히 공급되지 않는데는 좀 더 복잡한 상황이 맞물려 있다.

첫째. 아직도 900만채 정도의 주택소유자가 빚이 집의 가치보다 많은 소위 깡통주택(underwater)소유자라는 점이다.

대부분의 이러한 깡통주택 소유주들은 최근 가격이 상승세를 타고 있으므로 소유주택가격이 더 올라가서 집을 정상적으로 처분할 수 있을때나 가격이 충분히 올라서 다음 주택으로 옮겨갈 다운페이가 쌓일때까지 주택을 매매를 미루고 있다는점이다.

둘째. 주택을 시장에 내놓기 전에 드는 비용이 아직도 부담으로 작용하는 주택소유자들이 많다는 점이다.

시장에 내놓기 전에 집 가격을 최대한 받기 위해서는 리모텔링, 수리, 조경공사등을 해야하는데 이러한 여유 자금이 없다는 것이다. 그렇다고 수리를 안 하고 내 놓으면 제 값을 받을 수 없기 때문에 일단 이러한 자금이 확보 될 때까지 주택매매를미루고 있다는 것이다.

세째. 아직도 바이어들이 융자 받기가 녹녹치 않다는 것이다. 융자절차가 지금보다 쉬워진다면 더 많은 바이어가 구입에 나서므로 매매가 활성화 될 수 있는데 아직은 융자의 융통성이 그 단계까지 이르지 못하고 있다는 점이다.

네째. 아직도 많은 사람들이 미국경제에 빠른 회복에 의구심을 품고 있다는 것이다. 사상 최악의 경제공황을 지나면서 미국민은 아직도 악몽에서 깨어나고 있지못하고 있고 특히 주택시장에 대해 부정적인 시각이 많이 남아 있다는점이다.

주택소유주들도 어떤시기가 가장 집을 처분하기 적기인가를 놓고 저울질을 하면서 시장에 매물로 내어놓는 시점을 최대한 늦추고있다는것이다.

지금과 같이 불과 1년 사이 시장분위기가 급변했거나 가격 상승이 두드러진경우는 더욱 그러하다. 집을 처분할려고 계획하려는 주택소유주들은 아직도 불투명한 시장분위기에 위축되어 있는 상태이기 때문이다.

여기다 지난 10월달에 있었던 공화, 민주 야당간의 1차전은 내년 1월에 다가올 연방정부 채무상환선 조정을 놓고 앞으로 다가올 2차전을 통해 격돌한 전망이다.

최근 오바마 헬스케어의 부정적인면이 대폭 부각되면 모든 미국민들이 아직도 불안한 가운데 2차전의 향방을 지켜보고 있다.

다섯째. 신규주택에 대한 건축융자가 아직은 활발하지 못해 신규주택물량공급이 지연되고 있다는 점이다.

주택시장이 침체기를 거치면서 신규주택은 거의 공급되지 못하고 임대용주택이 대폭 늘어난 것도 매매량감소에 한 부분을 차지하고 있다. 임대주택을 다시회수하여 시장에 매물로 내놓기 까지는 1년이상의 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 위에 열거한 여러가지 이유에 의해 현재 주택시장은 가격은 전반적으로 상승세지만 매매량은 늘어나지 않는 상황을 연출하고있다. 최소 내년 봄까지는 이러한 현상이 계속될 것으로 보여진다.

부동산 시장이 진정한 활기를 띠기 위해서는 매매물량의 증가는 필수이다. 시장이 본격적으로 활성화되기 까지는 아직 시간이 좀더 필요한 분위기다.

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