어떻게 하면 모기지 페이먼트를 줄일 수 있을까는 시대를 떠나 많은 주택 소유주들의 관심사다. 주택시장 침체를 거치며 페이먼트 조정방법으로 등장한 것이 바로 융자 재조정이다. 대부분 페이먼트 금액을 줄이기 위해 은행 측이 기존의 융자조건을 완화해 주는 절차다. 가계 재정난으로 차압 외에는 뾰족한 방법이 없는 경우 차압에 앞서 한 번 시도해 볼 수 있는 절차이기도 하다. 하지만 융자 재조정의 경험자들에 따르면 재조정을 받는 과정이 만만치 않다. 은행 측에서 요구하는 서류의 양이 많을 뿐 아니라 절차도 까다롭기 때문이다. 하지만 은행 측의 요구사항에 적절히 대응하는 주택 소유주는 결국 융자 재조정 성공의 기쁨을 맛보게 된다.
■ 재융자 vs 융자 재조정
재융자가 기존의 융자를 상환한 뒤 신규 융자를 받는 절차인 반면 융자 재조정은 기존의 융자를 그대로 이어가지만 융자조건을 완화시키는 절차다. 재융자의 경우 기존의 대출은행은 물론 타 은행을 통해서도 신규 융자를 받을 수 있지만 재조정은 기존의 은행을 상대로만 진행되어야 하는 것도 다른 점이다.
융자 재조정은 모기지 페이먼트 납부가 힘든 대출자들을 차압의 위기에서 구제하기 위한 절차로 이자율 인하, 원금 삭감, 융자기간 연장 등을 통해 페이먼트 금액을 줄이기 위한 것이 주목적이다. 재융자를 실시할 경우 신청자의 크레딧에 미치는 영향이 거의 없거나 미미한 반면 융자 재조정의 경우 크레딧 점수 하락을 각오해야 하는 것도 두 절차의 다른 점이다.
■ 신청에 앞서 자격여부 확인
융자 재조정 실시에 앞서 우선 자격요건을 갖추고 있는지를 따져보는 것이 중요하다. 자격요건에 따라 재조정의 성패가 판가름 나기 때문이다. 본인이 느끼는 재정 어려움과 은행 측의 판단기준은 전혀 다른 경우가 많다. 따라서 재조정을 해보겠다는 생각에 무턱대고 모기지 페이먼트를 연체하는 행위는 삼간다. 자격 미달로 재조정에 실패할 경우 크레딧만 손상되는 결과를 초래하기 때문에 특히 주의해야 한다.
최근 융자 재조정을 대행해 주는 업체가 난무하고 있지만 은행을 상대로 직접 재조정을 진행하는 주택 소유주도 적지 않다. 개인이 은행을 상대로 재조정을 실시할 경우 사전에 자격요건을 알아보는 일이 쉽지 않다. 은행마다 기준이 다르고 공개도 하지 않기 때문이다. 다만 정부가 지원하는 융자 재조정 프로그램을 실시할 경우 관련 웹사이트를 통해 자격요건을 확인할 수 있다.
이른바 ‘HAMP’(Home Affordable Modification Program)로 알려진 융자 재조정 프로그램의 웹사이트 ‘www.makinghomeaffordable.gov’는 신청자격을 비교적 자세히 소개하고 있다.
이 웹사이트에 따르면 HAMP의 신청 대상은 현재 거주하고 있는 주택으로 2009년 1월1일 이전에 발급된 모기지로만 제하고 있다. 신청자의 모기지 페이먼트가 세전 소득의 31%가 넘는 경우에만 HAMP의 혜택을 받을 수 있지만 모기지 금액이 72만9,750달러가 넘을 경우에는 신청이 힘들다.
■ 원하는 서류만 ‘꼭 집어’제출
융자 재조정을 성공으로 이끌기 위해 가장 중요한 것은 은행 측이 필요로 하는 서류만 제출하는 것이다. 본인이 상대로 하는 은행이 재융자 심사 때 제출을 요구하는 서류를 파악해 이들 서류만을 제출하는 것이다. 재정적으로 어려움을 겪고 있다는 것을 설명하려는 욕심에 은행 측이 요구하지도 않는 서류를 제출하면 시간만 지체시키므로 주의한다.
은행의 융자 재조정 담당 부서를 통해 재조정 신청에 필요한 서류에 어떤 것들이 있는지를 확인해 꼼꼼히 준비한다. ‘Default Mitigation Management, LLC.’(DMM)와 같은 기관을 통해서도 은행별로 재조정 신청 때 필요한 서류 목록을 확인할 수 있다. DMM의 웹사이트 를 방문하면 뱅크오브아메리카, 웰스파고, 체이스, GMAC, 시티뱅크 등 주요 은행을 포함, 약 15개 은행별로 융자 재조정 때 요구하는 서류 목록을 제공받을 수 있다.
■ 재정난 극복 의지 포함
융자 재조정 신청서류 중에는 현재 신청인이 처한 재정적 어려움을 설명하는 서류가 포함되는 것이 일반적이다. 일명 ‘하드십 레터’(Hardship Letter)라고 불리는 편지 형식의 서류에 융자 재조정을 신청해야 할 만큼의 재정적 어려움을 겪고 있음을 적어 은행 측에 알리는 것이다. 하지만 이 서류에 신청인의 재정적인 어려움만 부각시키다 보면 오히려 재조정 승인을 받는데 해가 된다.
은행 측은 하드십 레터와 함께 제출되는 소득 및 비용 증명서에 대한 검토를 바탕으로 재조정을 심사하는데 하드십 레터의 내용이 너무 구구절절하면 오히려 신청인의 자생 의지가 약한 것처럼 비쳐질 수 있기 때문이다. 은행 측이 융자 재조정 심사 때 중요하게 보는 점은 신청인이 현재 겪고 있는 재정난이 아니라 조정된 모기지 페이먼트에 대한 상환능력 여부다. 융자 재조정 신청인에게 인하된 모기지 페이먼트조차 갚을 능력이 없다고 판단되면 은행 측은 융자 재조정 신청을 가차 없이 거절하는 것이 일반적이다.
■ 신청서류 은행 지침대로 기입
융자 재조정에 실패하는 가장 큰 이유로 신청서류를 올바로 기입하지 못하는 행위가 지적된다. 업계 관계자에 따르면 무려 약 95%에 해당하는 재조정 신청서류가 부정확하게 기입됐거나 오류를 포함하고 있을 정도라고 한다. 부정확하게 기입된 서류는 오류가 정정될 때까지 절차가 지연되거나 최악의 경우 융자 재조정 미 자격으로 분류돼 결국 기회를 박탈당하기도 한다.
■ 서류 전달 후 증명 남겨야
기입이 완료된 서류를 은행별 융자 재조정 담당자에게 전달하는 것도 중요하다. 융자 재조정 신청서류는 서류 양이 많을 뿐만 아니라 종종 일부 서류가 분실되는 경우가 많아 재조정 절차를 지연시키기 일쑤다. 전문가들은 팩스나 등기우편 등을 통해 보내고 반드시 발송했다는 증명을 남기는 것이 중요하다.
또 은행별 재조정 담당자의 정확한 연락처를 파악하는 것도 중요한데 앞서 설명한 HAMP의 웹사이트(www.makinghomeaffordable.gov/get-assistance/contact-mortgage/Pages/default.aspx)를 방문하면 은행별 담당부서 주소와 팩스번호 등을 확인할 수 있다.
■ 서류 확인 또 확인
융자 재조정 심사는 시간이 꽤 소요되는 절차이고 필요로 하는 서류의 양이 워낙에 많아 오류도 종종 발생하게 마련이다. 따라서 은행 측이 필요로 하는 서류를 보낸 후에 반드시 확인하는 절차를 거쳐야 불필요한 오류에 따른 지연을 막을 수 있다. 서류를 팩스나 우편을 통해 보낸 후에는 반드시 담당자에게 전화연락을 취해 서류가 제 때에 전달됐는지, 빠진 서류는 없는지 등을 확인한다.
만약 팩스를 통해 서류를 보낸다면 팩스 커버에 보내는 서류들의 목록을 적고 각 페이지마다 신청인의 이름과 융자번호 등을 적으면 분실을 막는데 도움이 된다. 서류를 보낸 후에도 정기적으로 연락을 취해 융자 재조정 진행상황을 파악하는 것도 중요하다.
<준 최 객원기자>
