숏세일, 지금 시작하지 않으면 안 된다.

2012-01-26 (목)

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▶ ■ 정연중 칼럼

아직도 성사되는 주택거래 중에서 은행매물이나 숏세일 매물의 거래비중이 높은 편이라서, 안정적인 부동산 경기의 발판을 마련하지는 못한 것으로 보인다.

최근의 발표에 의하면 지난해 캘리포니아 주택거래의 거의 절반 정도가 숏세일이나 차압주택이라는 통계가 나왔다. 그만큼 페이먼트가 제대로 안 되는 부실주택이 많아서 차압매물이 많았다는 이야기이다.

정상매물보다 20~30% 이상 싸게 살 수 있다고 여겨지는 숏세일이나 은행소유 매물에 바이어들이 몰리는 것은 당연하다. 그리고 여전히 차압주택과 숏세일 매물은 올해도 지속될 전망이다.

물론 지난해 추수감사절과 연말의 높은 소매 판매량이나 실업률 하락 등 여러 경기지표를 보면 이제 서서히 불경기에서 벗어날 수 있을 것 같은 희망이 보이기는 하지만, 너무 높은 가격에 구입한 주택을 지키기에 경제적 부담이 높은 소유주들이 아직도 많아서 문제이다.

모기지 페이먼트의 연체가 시작된 주택 소유주들이 빠른 시간 안에 집 페이먼트를 다시 시작할 만큼 수입이 충분해지기에는 경제가 아직 개선되지 못하고 있고, 현재 가격이 많이 하락한 주택의 가치 역시 단기간 안에 회복될 상황은 아니다.

그런 이유에서, 경제적으로 어려움을 겪는 홈오너들의 주택 포기는 올해도 계속될 것으로 보인다. 그리고 집을 포기해야 하는 홈오너들이 차압보다는 크레딧 손상이 적고 2차 이상의 부채가 모두 해결될 수 있는 숏세일을 선택하면서 올해에도 역시 숏세일 매물의 거래가 많을 것으로 예상된다.

그런 면에서, 어쩔 수 없이 숏세일을 염두에 두고 있는 주택 소유주라면 더 이상 미루지 말고 올해 안에 숏세일을 끝내야 하는 몇 가지 중요한 이유가 있다.

우선 숏세일을 하고 난 이후 숏세일 셀러가 내야 하는 소득세를 면제해 주는 한시적 임시법이 올해 말로 끝나기 때문이다. 간단히 설명하면 주택을 팔았으나, 은행에 갚아야 할 융자금액보다 주택의 판매가격이 적은 경우 이를 숏세일이라 한다. 이때 세금문제가 발생된다.

예를 들어, 50만달러짜리 주택을 20% 다운하고 샀다면 은행 융자액이 40만달러일 것이고, 이 주택을 떨어진 값인 현 시세에 따라 30만달러에 팔도록 은행에서 숏세일을 승인해 줄 경우를 가정해 보자.

판매금액에서 판매에 소요되는 모든 비용, 예를 들어 에스크로 비용, 에이전트 커미션, 재산세가 밀려 있다면 밀린 세금, 그리고 다른 클로징 비용 등, 이 거래에서 발생하는 모든 비용을 은행이 지불하게 된다. 따라서 은행은 위에서 언급한 차액 10만달러보다 훨씬 많은 금액을 손해 보게 된다.

이 때 은행은 여기서 손해 본 금액을 서류상 손실처리를 해서 국세청에 보고할 것이고 국세청 즉, IRS는 이 금액을 숏세일 셀러의 소득으로 간주해 소득세(capital gain tax)를 내도록 요구하는 것이다.

주택 소유주의 입장에서 보면 주택을 잃고 거기에 더해 많게는 갚지 못한 금액의 30~40%의 돈을 세금으로 내야 하는 상황이 일어나게 된다.

이에 따라 연방 정부는 지난 2008년부터 시작해 오는 2012년 12월31까지 숏세일을 끝낸다면, 숏세일 셀러가 위에 언급한 소득세를 내지 않을 수 있도록 한시적으로 법을 개정했다.　

그리고 또 하나, 숏세일을 활성화하기 위해 2009년 4월부터 한시적으로 시행되어 왔던 HAFA 프로그램도 올해 12월 말로 끝나게 된다. HAFA는 정부에서 차압을 막고, 숏세일로 주택을 정리할 수 있도록 보조하는 프로그램이다.

HAFA 프로그램을 이용해 숏세일을 하게 되면 과정이 복잡하긴 하지만, 숏세일 셀러에게는 일반 숏세일에 비해 여러 장점이 있다.

우선 HAFA를 통해 숏세일을 승인 받으면 주택 소유주가 가장 걱정하는 2차나 3차의 빚에서도 벗어날 수 있는 것이다. 주택 구입에 사용한 1차 융자는 숏세일 후 어떤 채무액도 남지 않게 되지만 주택 구입이 아닌 다른 용도, 예를 들어 홈에쿼티 등의 2차나 3차 융자는 숏세일 후에도 나머지 금액에 대해 집을 잃은 셀러에게 배상책임을 묻게 되는 경우가 많았다.

하지만 숏세일 승인을 받고 마무리되면 이러한 문제가 없어진다. 2차, 3차 등의 채무액도 숏세일 후 전액 면제받게 된다. 물론 이를 위해서는 2차 은행이 HAFA에서 정해 놓은 보상액, 즉 채무 잔액의 6% 혹은 최고 6,000달러를 받아들여야 한다.

그리고 HAFA의 또 다른 장점으로는 HAFA 숏세일 기간에 은행은 주택을 차압할 수 없고, 소유주는 숏세일 후 이사비용으로 3,000달러를 받을 수 있다.

지난 7월15일부터 시작된 새로운 주법에도 숏세일이 성사되면 2차 이상의 은행에서는 숏세일 셀러에게 더 이상 배상책임을 물을 수 없게 되었지만, 이 법의 통과와 실행으로 인해 손해가 많은 2차나 3차의 담보권을 가진 은행들의 승인을 얻기가 더욱 어려워졌다.

이때 HAFA가 도움을 줄 수 있다. 그래서 숏세일을 할 때 HAFA 프로그램을 통하는 것이 좋다.

아무튼, 숏세일을 할 수밖에 없는 상황에 있는 주택 소유주라면 이제 시간이 없다. 지금 시작해도 늦을 수 있다. 올해 말까지 성공리에 종료되어야, 더 이상의 금전적 손해를 보지 않는다.

정연중
(213)272-1234