Warranty deed는 보증이 있는 증서이고 quitclaim deed는 전혀 보증이 없는 증서라고 했다.
부동산 세금이 걸려 있어서 카운티 정부에서 집행하는 tax sale에서는 tax deed를 받게 되고, 빚이나 어떠한 judgement을 만족시키기 위해 sheriff를 통해 집행하는 sale 에서는 sheriff deed를 받게 되는데 구입자가 이것을 다시 되 팔 때는 quitclaim deed로 팔거나 만일 warranty deed로 팔려며는 ‘quiet title action’을 하여야 한다. quitclaim deed는 title insurance를 구입하기 위해 충분하지 않기 때문이다.
Tax deed sale은 카운티 정부에서 일정기간 부동산 세금을 납부하지 않았을 때 집행하는 것이며 본래의 세금 금액에 벌금, 이자, court 경비, sale 경비 등을 포함한 금액에 경매를 하는 것이며, 부동산 세금이 일 년이 체납되었을 때 book 상으로는 정부로 sale이 되어 있으며 5년이 체납되면 tax deed sale 을 집행하게 되는데 본래의 프로퍼티 소유주는 1년의 다시 찾을 수 있는 기간, redemption period(캘리포니아)를 갖게 되니 이 기간 안에는 구입자의 구입을 위한 모든 경비를 지불함으로 프러퍼티를 다시 되 찾을 수 있다.
Sheriff deed는 sheriff sale을 통해 받는 소유권에 대한 증서이며 판결 받은 채무이행을 하지 않았을 경우 sheriff가 sheriff sale을 집행하게 된다. tax deed sale에서와 마찬가지로 본래 프러퍼티 소유주가 구입자의 구입 경비 모두를 지불함으로 다시 프러퍼티를 찾을 수 있는 기간, redemption period를 가지고 있기 때문에 그 기간이 지나야 완전 소유권이 될 수 있으며 warranty를 가지고 다시 팔기 위해서는 ‘quiet title action’을 하여야 한다. tax sale이나 sheriff sale을 찾아다니는 투자자들이 많이 있는데 county web site에 들어가 보면 여러 가지 정보를 얻을 수 있겠지만 모든 것들에 아주 중요한 법적인 요소가 잠재되어 있으니 반드시 전문변호사와 상의하여야 할 것이다.
캘리포니아에서는 tax-defaulted properties, 부동산 세금이 밀려있는 프러퍼티들의 sale을 각 카운티별로, 카운티 세금 수집 관, county tax collection office에서 연 중 집행하는데 보통 연 중 sale은 봄에 실시하고 re-sale은 늦은 여름에 집행하며, county tax collector web site에서 스케쥴과 프러퍼티 information을 받을 수 있는 정보를 얻을 수 있다.
부동산 양도증서에 관한 것을 잠깐 살펴보았지만 양도증서의 종류와 양도 증서가 포함하고 있는 보증이나 양도증서의 내용 즉 보유형태 등 모든 것들이 많은 주의를 기울이지 않고 지나치기에는 너무 중요한 사항들이다.
Mr 김은 본인이 살고 있는 집을 두 아들 A나 B에게 유산상속세의 부담 없이 넘겨주고 싶어 두 아들 앞으로 양도증서를 만들어 증여했는데 (살았을 때는 증여, 죽은 후에는 유산) 양도증서의 내용은 조인트테넌시로 A와 B에게, grant to A and B as joint tenancy이며 이 양도증서를 줄 당시 B는 외국에 나가 있었기에 A에게 건너 주었다. A는 이 양도증서를 Mr 김에게 보관해 달라고 맡기었고 한 달 후 Mr 김은 이 집에서 세상을 떠났으며 A 역시 세상을 떠났다.
Mr 김의 유서에는 모든 재산을 여동생에게 남겨 주는 것으로 되어 있었고, 사는 모든 재산을 친구 F에게 주는 것으로 되어 있는데 A가 죽은 후 이 집의 소유권은 누구에게 있겠나?
A 혼자 양도증서를 받긴 했지만 one co-tenant에 대한 delivery는 모든 co-tenant에 대한 delivery로 간주되며 이 양도가 받는 사람한테 유익한 경우에는 delivery에 대한 acceptance로 간주되기에 이 양도증서는 A와 B에게 유효하며, 조인트 테넌시 이기에 죽은 사람의 몫 즉 A의 몫이 자동적으로 B의 몫이 되게 된다. 위의 간단한 예안에 지면상 쓰지 못하는 많은 결정적인 이슈들이 있으니 양도문서나 증서에 관련되어서는 반드시 전문변호사의 자문을 받아야 한다.
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888
