양도문서에 종류는 아무 보증도 되지 않는 quitclaim deed와 여섯 가지의 보증이 따르는 grant deed에 해당되는 warranty deed가 있으며, 여섯 가지의 보증은 양도인이 양도하는 부동산을 소유하고 있다는 것과, 양도할 power를 가지고 있다는 것과, 다른 빚이나 지역권이 양도하는 부동산에 없다는 것과 양도받은 부동산을 점유 향유하는데 방해받지 않는다는 것과 타이틀에 대한 어떠한 법적인 크레임을 방어, 보상해 준다는 것과 완전한 타이틀을 위해 합리적으로 필요한 것은 다하겠다는 것들이라고 했다.
이미 갚은 빚들이 타이틀에서 삭제되어 있지 않아 에스크로 크로싱이 지연되는 경우도 있으니 예비 타이틀 리포트, preliminary title report를 상세히 살펴보아야 한다고 했다. 타이틀 보험회사에서 에스크로 에이전을(에스크로 회사는 dual agent 즉 셀러와 바이어를 동시에 대표하는 대리인임)통하여 위의 여섯 가지의 보증을 해 주는 과정을 완성하며 타이틀보험 policy를 이슈 함으로 에스크로는 끝날 수가 있다고 했다.
십 년도 넘은 일인가보다. 어떤 파트너 둘이서 라크레센터옆 터헝가 캐니온에 빌더 파산으로 인한 약 150에이커의 땅을 상상도 할 수 없는 아주 싼 가격 약 40만 불에 구입했는데 이미 몇 십 개의 집을 지을 수 있는 lot으로 위에 부분은 나누어져 있었고 바로 옆 동네 게이트 단지 내 주택들은 모두 몇 십만 불이 넘어가는 주택들이었다.
구입한 땅과 옆 게이트 단지는 같은 입구의 언덕길을 함께 쓰고 있었고, 구입하기 전 함께 쓰는 언덕길의 지역권이 있는 것 까지 학인을 했는데 어느 날 언덕길 입구에 옆 게이트단지 홈 오우너 협회에 의해 자동차 차단기가 설치되어 있었고 들어가기 위해서는 key card가 필요했는데 우리가 이 길에 지역권이 없으니 이 길을 사용할 수 없다는 대답이외에는 전혀 대화가 이루어 질 수 없는 태도로 일관을 하고 있었다.
다른 지역권이 양도받는 부동산에 없다는 보증과 양도 받는 부동산을 점유 향유하는 데에 우월한 타이틀이라는 주장으로 부터 방해받지 않는다는 보증과 어떠한 법적인 크레임과 방어를 보상해 준다는 보증과 타이틀을 완전하게 하기 위해 합리적으로 필요한 모든 것을 해 준다는 보증을 타이틀 보험회사에서 받아야 될 때가 온 것이다.
당시에 타이틀 보험회사는 gateway title insurance company 이었던 것으로 기억하고 glendale시 brand 길에 위치했던 것 같다.
타이틀 보험회사의 변호사는 약 50 정도 된 스테파니라는 전형적인 백인여자이었는데 아주 전문적이며, 열심히 일하며, 두뇌가 아주 명석했었던 것으로 기억한다.
오랫동안의 재판을 거쳐 150에이커의 그 땅에 몇 채까지의 주택만을 짓는 것으로 합의를 보고 지역권을 회복하였다. 물론 몇 세대에 걸친 수많은 등기 된 서류들의 내용으로 공방이 오갔던 기간들이었다.
타이틀 보험회사가 얼마나 중요한 역할을 하는지를 보여주는 게이스다. 흔히 부동산 에이전들이 매매 계약 시에 타이틀 보험회사를 본인들에게 뭐 많이 갖다 주는 회사로 선정하려고 사투(?)를 벌이는 경우가 많은데 타이틀 보험회사의 신빙성을 보는 것이 바람직하겠다. 캘리포니아에서는 관습적이긴 하지만 셀러가 바이어의 타이틀 보험료를 내 주기 때문에 셀러가 타이틀 보험회사를 선정해야 된다는 의견과 바이어의 타이틀 보험은 바이어를 위한 것이니 바이어가 선정해야 한다는 의견들이 있지만 누가 선정하든 타이틀 보험회사의 선정은 첫 번째 보험회사의 명성, 크기, 신뢰도가 되어야 되겠다.
개인들끼리나 또는 부동산 에이전들의 도움으로 quitclaim deed나 grant deed 등 양도증서를 서로들 쉽게 주고받는 경우를 많이 보게 되는데, 등기가 되어야 될 경우 첨부해야 될 필요한 카운티 세액 사정 form 등 간단한 문제가 아니니 에스크로의 도움을 받고 특히 매 구절구절이 커다란 법적인 의미를 지니고 있으니 반드시 전문변호사와 상의해야 될 것이다.
(213)748-8888
