바닥을 치는 2011년이 될 것인가?

2011-03-10 (목)

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▶ 현장에서

먼저 일찍 가는 사람들이 성공할 확률이 높다. 위험부담 역시 크다. 남보다 앞서 가는 사람들이 부러워도 그저 성공담이 좋아 보일 뿐 보통사람들은 남들과 다른 생각을 하기 싫다. 위험을 예감하기보다는 현 상태를 바라보고 있고 싶다. 그러나 보통 사람들이 부동산에 투자하기를 고려해도 올해는 위험 부담이 없어 보인다. 뿐만 아니라 바닥을 친다고 많은 전문가들이 내다보고 있다.

최소한 더 떨어지지 않는다. 은행 매물의 대량 유입으로 인한 급격한 가격하락을 예측하였으나 시장에 나오는 매물의 양이 통제되고 있고 은행 매매가는 처음부터 시세보다 20% 이상 이미 내린 가격으로 형성되어 있어서 지난 2년 동안 오히려 변화가 없다. 바이어들이 의외로 싼 매물이 없다고 의아해 한다. 하지만 실제로는 엄청나게 오르고 또 갑자기 지난 2년 동안 확 내려간 부동산 가격이다.

지난 30년(1968~2009)을 살펴보자. 가격이 약 4, 5년에 걸쳐 두 자리 상승을 보이는 시기가 있다(1974~1977,1986~1989, 2002~2005). 그리고 떨어지기 시작한다. 역사적으로는 최고점에서 해마다 5% 미만의 지속적인 하락으로 거의 10년에 걸쳐 다시 안정되곤 한다. 이는 캘리포니아주에 해당되고 미 전역으로는 한 해 5~10%의 꾸준한 상승을 보인다. 인구 유입이 많은 캘리포니아는 타주에 비하여 그 부침이 심한 편이다(National Association of Realtors 자료 제공).

그러나 이 형태가 깨진 것이 처음으로 지난 2008년, 2009년이다. 캘리포니아주에서 한 해 각 -37.8%, -21.1% 부동산 가격이 하락했고 미 전역에서는 각각 -9.8%, -12.5%이다. 희대의 융자 사기가 부동산 시장을 강타, 엄청난 파장을 일으켰다. 지역에 따라서는 50%의 하락에 이른다.

하지만 작년에는 많은 사람들이 우려하였던 또 다른 두 자리 숫자의 하락은 없었다. 2011년 역시 시작이 지난해 12월에 비하여 -8.6% 하락하였으나 지난해 1월에 비하면 -2%에 불과하다. 1월은 전 해의 11월과 12월에 팔린 매물이 1월에 에스크로를 닫는 것이므로 계절적인 요소를 감안하여야 한다. 따라서 작년 1월과의 비교가 더 설득력이 있다. 더 이상의 급락이 없었다는 뜻이다.

다음으로 수입과 집값의 상관관계가 있다. 지역에 따라 차이가 있으나 일반적으로 미국에서의 집값은 한 가족의 2.6년 동안의 수입과 비슷한 수치라고 여겨져 왔다. 집값이 정점을 찍을 때는 한 가족의 4.5년 동안의 수입이었는데 현재는 19개월이다. 2년이 채 되지 않는다. 실업률이 개선되지 않으면 집값이 안정되지 못한다는 비관적인 시각에도 불구하고 워낙 떨어진 집값으로 인해 사람들은 집을 렌트하기 보다는 집을 살 것이다. 낮은 이자율이 이를 더 가속화시키고 있다.

또 다른 신호로는 all cash 바이어의 급증이다. 투자자들이 부동산을 바닥으로 보고 있다. 돈이 부동산으로 흘러 들어오고 있다. 작년 부동산 시장의 큰 특징 중의 하나이다. 마이아미에서는 지난해 세일의 50% 이상이 현금 손님이다. 2006년에는 불과 13% 정도이었다. 피닉스에서도 마찬가지, 2010년의 42%가 현금 바이어로 이는 2008년에 비하여 3배 이상의 증가이다(Wall Street Journal 02/27/ 2011).

미국에서 부동산을 현금 지불로 산다는 것은 그만큼 돈 만들기에 남보다 앞서 가는 사람들이다. 그 행보가 반드시 정답이라고 볼 수 없고. 예전에 비하여 융자가 어렵다 보니 현금 바이어가 많이 나타난다는 반문도 있으나 지난해와 올해 가장 두드러진 현상 중의 하나인 것을 부인하기 어렵다.

실제로 지난 2, 3년 동안 부동산을 사고 판 적이 없는 바이어와 셀러가 묻는다. 아니 집값이 별로 떨어지지 않았네요? 바이어다. 아니다. 2005, 6년에 비하여 30% 이상 거품이 빠진 가격이다. 우리 집이 100만달러는 나가지요? 하는 셀러, 아니다. 그 가격은 2005, 6년도 한창 정점일 때의 가격이다.

셀러는 아무리 떨어졌다는 말을 많이 들어도 한 해 -5% 정도, 글쎄 많아야 몇 년 합쳐서 -10% 정도라고 생각하게 마련이다. 더 떨어지지도 않겠지만 몇 년 전처럼 한 해 다르게 급격하게 오르는 부동산 시장을 기대하기는 어렵다. 워낙 지독한 홍역을 치fms 뒤 끝이다. 10년 이상을 보고 지금 살 것인지 팔 것인지를 결정해야 한다.

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서니 김
<리맥스 부동산>