캘리포니아주에서 사용되며 우리에게 익숙한 양도증서 grant deed에 해당되는 warranty deed는 다음 여섯 가지의 covenant 계약조항에 의해 워런티 된다고 했다.

1. 양도인이 양도하는 부동산을 소유하고 있다는 a covenant of seisin,
2. 양도인이 양도할 수 있는 power를 가지고 있다는 a covenant of right to convey,
3. 다른 빚이나 지역권이 양도하는 부동산에 없다는 a covenant against encumbr-ance,
4. 양도 받은 부동산을 점유, 향유하는 데에 더 우월하다는 타이틀로부터 방해 받지 않을 것이라는 a covenant of quiet enjoyment,
5. 양도 받은 사람을 위해 법적인 클레임을 방어해 주며 더 우월한 타이틀에 의한 어떠한 손실도 모두 보상해 준다는 a covenant of warranty와
6. 양도 받은 사람의 타이틀을 완전하게 하기 위해 합리적으로 필요한 모든 것을 다하겠다는 a covenant of further assurance 등이며

이 계약 조항들은 타이틀 title insurance company를 통하여 보증이 되며 이 보증되는 모든 과정을 에스크로 에이전트가 escrow company를 통하여 알려주며 이행하는 것이다.

양도인이 양도하는 부동산을 소유하고 있다는 covenant는 현재 해당 카운티 등기소에 등기되어 있는 레코드를 중심으로 양도되는 부동산에 대한 (거의) 모든 레코드를 타이틀 보험회사에서 조사한 후 예비 타이틀 리포트 preliminary title report를 계약 당사자들에게 (에스크로 에이전트를 통해) 보내게 되며, 예비 타이틀 리포트에는 현재 소유주와 건물의 빚이 져 있는 내역 등이 포함되어 있으므로 양도인이 소유인이거나 양도할 권리가 있는 파티라는 것을 확인할 수 있다.

양도인이 양도하는 부동산을 양도할 power를 가지고 있다는 것 역시 양도되는 부동산과 관련되어 등기가 되어 있는 모든 문서들을 통해 확인되어질 수 있다.

5세 된 손자에게 증여한 부동산을 팔려고 했을 때 5세 된 사람이 양도인이 될 수 없으나 할아버지, 할머니, 아버지, 어머니 또는 법정대리인이 양도할 수 있는 power를 소유하고 있을 것이고 그 power를 주는 document는 반드시 등기가 되어 있던지 만일 등기가 된 서류가 아니라면 그 서류는 반드시 타이틀 보험회사의 legal department에서 승인이 되어야 타이틀 보험을 이슈할 수가 있다.

에스크로가 끝난다는 것은 타이틀보험이 이슈 된다는 것이다.

다른 빚이나 지역권이 양도되는 부동산에 없다는 워런티 역시 예비타이틀 리포트에 현재 모기지가 어느 은행으로부터 얼마를 꾸었는지가 확인될 수 있으며 그것을 삭제함으로써 워런티할 수 있는 것이다.

에스크로는 셀러의 은행으로부터 현재 남아 있는 빚에 대한 페이오프 요구를 접수하여 바이어의 은행과 협조하여 새 융자서류를 준비하여 타이틀 보험회사에 의해, 셀러의 빚 레코드를 삭제하고 새로운 바이어의 빚을 등기하도록 업무조력을 한다. 어떤 경우에는 몇 년 전에 갚은 모기지 레코드가 삭제 안 되어 가끔 에스크로가 지연되기도 한다.

모기지 융자 때 담보로 차용증과 신탁증서를 사인하는데 trust deed 신탁증서 조건에 의해 담보건물의 타이틀-담보목적만을 위한 타이틀-bare legal title을 피신탁인에게 주는데 모기지를 다 갚았을 때 피신탁인과 은행으로부터 full reconveyance 즉 돈을 다 갚았으니 넘겨줬던 타이틀을 다시 돌려주는 것이고, 이 돌려받은 것을 반드시 등기시켜야만 처음 융자 받을 때의 레코드가 삭제된다.

만일 갚은 레코드가 삭제 안 된 상태에서, 융자은행이 없어진 많은 은행 중의 하나이며, 피신탁인 trustee도 문을 닫아 찾을 수가 없는 경우 현재 나타나 있는 레코드를 삭제시키기 위해 타이틀 보험회사에서는 본드를 요구하게 될 것이다. 그나마 타이틀 인슈런스 policy를 이슈할 수 있다면….
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사