최근 2-3년간의 주택매매의 상당부분이 은행차압과 숏세일로 채워지고 있다. 이러한 매물의 구입도 좋지만 더 저렴한 가격에 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 차압과정의 마지막인 경매를 통해 은행에 집이 넘어가기전에 구입이 가능한 경매장으로 발길을 옮기게 된다.

경매는 이미 주류사회에서는 많이 알려진 투자방법중에 하나지만 최근 2년안에 한인들도 그룹 혹은 개인적으로 투자하는 분이 조금씩 늘어가고 있다.

부동산 시장이 침체되고 경기가 불황일때는 주택차압이 늘어나게되므로 차압매물을 처리하는 TS(Trustee’s Sale) 경매에 많은 수요가 몰리게 된다. 이러한 경매는 일반 바이어들에게 익숙치 않은 여러가지 상황이 발생할 수 있어 사전에 철저한 조사와 세세한 주의가 요구된다.

구입대상주택에 대한 철저한 조사없이 덥석 구입하다간 큰 손해를 볼수 있는 것이 경매이기 때문이다. 경매를 통해 팔리는 매물은 현재의 상태 그래로 매매되는 “AS-IS” 조건이므로 먼저 주택의 상태와 가치를 잘 파악한후 경매에 참가하는것이 무엇보다 중요하다.

경매매물은 대부분이 경매당일까지 내부를 볼 수없기 때문에 그저 외부에서 내부의 훼손의여부를 판단해야하는 어려움도있게된다.

내부의 상태에 따라 희비가 갈릴수도 있는것이 경매매물의 특징이기도하다.

따라서 경매에 나서기에 앞서 해당주택상태를 잘 알고 있는 리스팅에이전트나 이웃등을 통해 주택내부상태를 상세히 알아보는 것이 좋다. 경매에서 주택을 구입하려면 무엇보다도 구입하고자하는 주택에 대해 집중적이며 지속적으로 경매정보를 수집하는 것이 무엇보다도 중요하다. 경매날짜가 잡혀있어도 수시로 변경될 수있고 또 입찰 시작 금액도 계속 바뀔수있기 때문이다.

실제로 경매당일에도 경매가 취소되는일이 비일비재하기 때문이다. 경매매물은 일단매매가 끝난후에는 구입주택의 어떠한 문제에 대해서도 책임을 지지않기때문에 해당매물에 대해 철저한 사전조사를 해야한다. 경매당일까지도 등기권등에 대한 조사를 해야하는 어려움도 있는것이 차압매물이다.

특히 해당주택에 셀러가 IRS등에 세금이 연체되어있는경우 바이어가 이것을 해결해야하는 경우도 생길수있으므로 여간 주의해야하는 것이 아니다.

경매는 해당주택이 속한 카운티에서 행하며 경매대금은 반듯이 현찰또는 케시어스체크(cashier’s check)만으로 납부할 수있게 된다. 따라서 경매에 참가하기에 앞서서 경매 예상낙찰액수에 따라 여러장의 케시어스체크를 준비해야한다.

일단경매가 시작되면 입찰자들이 가격을 경쟁적으로 올리게 되며 가장 높은가격을 제시한 사람에게 낙찰되게 된다.

따라서 이러한 분위기에 휩싸이지않고 냉정한 마음으로 경매에 임해야하며 경매참가전에 미리 주변시세와 보수비용등을 감안 자신이 제시할 수있는 최고 가격을 정한후 입찰에 임해야 실수가 없게된다.

모든 경매절차가 아주 짧은 시간안에 마무리되기 때문에 잘못하다간 현장의 뜨거운 입찰 분위기에 휩싸여 자신도 모르게 예정가격을 넘어 비싼가격에 매입하는 경우같은 실수를 할 수있기 때문이다.

특히 컨벤션센터등에서 행하여 지는 일반경매의 경우 능숙한 경매전문인들이 경매를 진행하므로 경매에 처음 참가하는 바이어들은 이러한 현장분위기에 휩싸이지 않도록 여간 주의해야하는 것이 아니다.

경매. 섬뜻하면서도 매력이 있는 투자방식이다. 잘사면 이익을 남길수 있지만 철저한 준비와 조사없이 섣불리 덤비다간 손해보기 십상인 것이 경매구입이라는 것을 꼭 명심해야 한다. 또 주택한채당 많은 차액을 노리고구입을 보다는 조금씩 남겨도 꾸준히 투자하는 것이 경매매물 투자에 성공하는 요령인것이다. 최근의 부동산시장도 이전과 달리 매물당 많은 차액을 남기기 쉽지않은 시장임을 알고 플랜을 세우는것이 중요한 경매매물투자의 포인트라는것을 인식해야한다.


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스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표