부동산 양도 증서는 반드시 서면으로 되어 있어야 효력을 발생한다고 했다. 사기 방지 법령 statute of fraud에 의해 반드시 서면으로 되어 있어야 효력을 발생하는 여섯 가지 계약 중에 하나이기 때문이다.

대부분의 court에서는 양도인이 에스크로 에이전에게 서면으로 양도증서를 양도를 받는 사람에게 전달하라는 지시를 했을 경우 이 전달 delivery는 유효하지만 서면으로가 아닌 구두 상으로 전달하라는 지시를 했을 경우에는 양도증서가 에스크로 에이전 수중에 있는 상황에서도 양도인은 양도증서를 취소할 수 있다.

양도인 S가 웨스턴 0번지 건물을 B에게 양도하는 양도증서를 E 에스크로 회사에 맡기면서 B가 30만 불을 30일 안에 가지고 왔을 경우 B에게 양도증서를 전달하라고 서면이 아닌 구두 상으로 지시 했는데, 며칠 후 다른 buyer가 50만 불에 사겠다는 오퍼를 했을 경우 양도인 S는 에스크로 에이전 E에게 양도증서를 B에게 전달하지 말라는 지시를 할 수 있으며, 그 후에 B가 30만 불을 가지고 와도 집행할 권리가 있는 계약이 없기에 양도증서를 받을 수 없는 것이다.

소수 courts에서는 양도증서를 매매계약이라기 보다는 단지 양도이기에, Not a contract of sale but rather a conveyance, 양도증서의 전달은 전적으로 양도인의 의도 grantor’s intent에 달려 있다고 간주하기도 한다. 조그만 한 구절 변경이나 어떠한 구두상의 지시에라도 아주 커다란 결과의 달라짐이 초래될 수 있으니 grant deed나 quitclaim deed등의 양도증서를 사용해 권리일부나 전부를 양도하거나 양도 받을 때에는 반드시 전문 변호사와 상의해야 될 것이다.

공증은 양도증서 내용이나 양도증서를 공증하는 것이 아니라 단지 증서에 사인하는 사람의 사인만을 공증하는 것이며, 공증에 상관없이 양도증서는 유효한 것이라고 했다.

현재 사용되고 있는 양도증서에는 타이틀을 warranty하는 warranty deed와 아무런 warranty가 없는 quitclaim deed가 있으며 quitclaim deed는 부동산 권리 양도에는 거의 안 쓰이며 이름표기 등의 레코드 수정에 쓰인다고 했다.

Warranty deed에는 general warranty deed와 special warranty deed가 있는데 general warranty deed는 현재 양도인이 타이틀을 보유하고 있었던 동안만이 아닌 보유하기 전까지의 타이틀까지 보증해 주는 것이며, special warranty deed는 양도인이 타이틀을 보유하고 있던 기간 동안만의 타이틀을 보증해 주는 것이다. general warranty deed가 우리에게 익숙한 grant deed에 해당된다.

warranty deed는 여섯 가지의 covenant을 포함하고 있으며 이것에 의해 보증되는 것이다.

첫 째는 양도인이 양도하는 부동산을 소유하고 있다는 것이고, a covenant of seisin,

두 번째는 양도인이 양도할 수 있는 power를 가지고 있다는 것이고 a covenant of right to convey.

세 번째는 다른 빚이나 지역권이 양도하는 부동산에 없다는 것이고 a covenant against encumbrance,

네 번째는 양도를 받은 사람이 양도 받은 부동산을 점유하고 향유하는 데에 제삼자로 부터 더 타이틀을 갖고 있다는 법적인 주장으로부터 방해 받지 않을 것이라는 것과 a covenant of quiet enjoy-ment,

다섯 번째는 양도받은 사람을 위해 법적인 크레임도 방어해 줄 것이며 더 우월한 타이틀에 의해 손실을 입게 되면 어떠한 손실도 모두 보상해 준다는 것과 a covenant of warranty,

여섯 번째는 양도를 받은 사람의 타이틀이 완전하지 않다면 완전하게 하기 위해 합리적으로 필요한 모든 것을 다하겠다는 것 a covenant of further assurance 등이다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사