2011년 들어 두달이 거의 지나간다. 새해 들어 지난 두달 동안 여러 독자들, 고객들에게 많은 문의 전화를 받았다. 여태까지 힘들게 페이먼트를 꾸준히 하고 살았는데 더 이상 계속해서 돈을 낼 수가 없다, 그래서 어떻게 하는 게 좋을까 라는 문의가 대부분이었다. 미국의 경제지표가 많이 좋아지고 있고 실제의 경제상황도 작년보다는 조금씩 호전되고 있지만 여전히 일반 소비자들의 주머니는 여전히 얇은 것이 사실이다. 집값이 자기 혼자 올라가는 것은 아니다.
미국의 전반적인 경제상황, 고용상태, 일반 주민들의 가처분 소득이 증가하지 않은 상태에서 집값이 혼자 올라갈 수가 없다. 그래서, 대부분의 전문가들의 예상이 미국의 부동산시장이 앞으로 좋은 모습을 보일 것이나 집가격은 몇 년에 걸쳐서 서서히 느린 속도로 상승할 것이라고 한다. 따뜻한 봄이 오기에는 아직까지는 손이 조금 시린 상태인 것만은 사실이다.
하여튼, 이렇게 힘이 닿을 때까지 페이먼트를 내면서 어떻게 해서든 내 집을 유지하려고 했지만 더 이상 그 여력이 남아있지 않을 때에는 다른 방법이 없다. 단 하나, 그 집을 렌트를 주고 더 작은 집으로 이사를 가서 그 렌트와 이사 간 집의 렌트의 차액으로 그 집을 유지할 수 있으면 그렇게 하는 것이 가장 좋다. 그러나 그럴 수도 없다면 해결할 수 있는 방법은 오직 하나, 어깨의 무거운 짐을 벗어버리는 수 밖에 없다.
포기하기에는 너무나 아까운 내 집이지만 더 이상 유지하기에는 매달 들어가는 돈이 너무 많을 경우에는 이제 그 집을 포기하고, 다음 기회에 나의 경제상황이 좋아지면 그 때 더 좋은 집을 사야지 하는 마음을 단단히 먹어야 한다. 살다 보면 이렇게 되기도 하고 저렇게 되기도 한다. 비록 어려운 상황에 처해지긴 했지만 보다 긍정적인 마음으로 현 상황을 정리하고 새로운 각오로 새 출발을 하는 것이 바람직하다.
이렇게 어쩔 수 없이 집을 포기해야 할 때, 가장 좋은 방법이 숏세일이다. 비록 숏세일이 성공하지 못해서 경매, 즉 차압으로 넘어가더라도 우선 숏세일을 진행을 해 보는 것이 좋다. 그 이유는 첫째, 숏세일에서 성공을 하게 되면 2차 론으로 크레딧라인을 사용한 것을 깔끔하게 지울 수 있고, 둘째, 집주인 본인의 크레 딧회복이 차압의 경우보다 그 회복 시간이 엄청 빠르다.
숏세일이 종료되고 1년만에 700점 가까이 회복된 고객도 있었다. 2년 정도만 있으면 다른 집을 살 수 있도록 은행에서 대출도 어렵지 않게 해준다. 물론 숏세일을 한다는 것, 역시 내 집을 다른 사람에게 넘겨주고 나는 이 집을 떠난다는 이야기여서 내 집을 포기해야 하지만, 그냥 은행에서 경매에 넘길 때까지 무작정 기다리다가 경매로 집을 넘기지 말고, 은행의 협조해 줄 때 이 기회를 이용하여 숏세일을 하는 것이 무조건 집주인에게 유리하다.
여기서, 숏세일을 하기만 하면 모두 성공하는 것이 아니다. 숏세일을 하기만 하면 모두 2차 크레딧 라인을 사용한 대출금을 전부 지울 수 있는 것이 아니다. 물론 90% 이상의 확률로 바이어의 도움을 얻어 2차 대출금을 더 이상 집주인에게 따라붙게 하지 않고 지울 수는 있지만, 숏세일을 시작하기만 하면 모든 것이 없어지고 지워지는 것이 아님을 알아 두어야 한다.
1차 및 2차 대출금을 지워주는 당사자는 은행이지 이를 협상하는 부동산에이전트가 아니다. 은행이 이를 승인 또는 거절해 주는 주체이기 때문에 은행의 승인여부에 따라 그 결과가 달라지니까 미리 숏세일을 시작하는 그 당시부터 반드시 성공한다는 약속을 하면 안된다.
숏세일이 성공하지 못하는 또 다른 이유는 은행의 승인가격이 바이어의 오퍼가격보다 많이 높은 경우, 바이어가 바뀐 높은 가격으로 사지 않으면 다른 바이어를 찾아야 하고, 다른 바이어를 찾더라도 여태 진행한 숏세일은 일단 중단되고 새로운 숏세일 절차를 처음부터 밟아야 하기 때문에 또 다시 한두달 소요된다. 이렇게 추가적인 시간 소요가 한두 번 계속 되다보면 1차 은행에서 더 이상 경매기일을 연장시켜 주지 않으면 어쩔 수 없이 숏세일을 하지 못하고 경매로 집이 팔리게 된다. 그래서 이런 경우를 대비해서 시간적인 여유를 가지고 위해 숏세일을 미리미리 시작하는 편이 훨씬 좋다.
(661)373-4575
제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
