다급한 목소리이다. “집 앞에 차압 세일을 한다고 붙었어요. 이게 뭡니까?” 상담을 한 게 얼마 전이다. 일단 페이먼트를 줄이기 위해 은행과 접촉하고 있고 그 결과에 따라 숏 세일을 결정한다 했다. 남편과 이혼을 진행 중이나 팔아서 나누려 해도 돈이 남지 않는다. 1, 2차 융자가 집값을 넘어 가버리는 소위 깡통 주택이다. 판다 해도 은행 빚을 갚지 못하고 경비조차 나오지 않는다. 정상 매매가 불가능하다. 남편 없이 힘들지만 그래도 페이먼트가 낮아지면 그럭저럭 유지할 수 있다 하였다.
숏 세일과 마찬가지로 페이먼트를 줄여 달라 고사하는 경우 꼬박 꼬박 돈을 내고 있다면 은행에서는 이야기를 들어 줄 이유가 없다. 죽는 소리를 한다 한들 지금 현재 돈이 들어오고 있다면 이 불경기에 어디 힘든 사람이 한 둘이랴? 은행 사람도 마찬가지 본인 집 페이먼트도 죽을 지경인지 모른다.
숏 세일이나 페이먼트 조절의 경우 페이먼트를 멈출 것이냐 아니냐를 먼저 결정해야 한다. 어차피 버리고 던지는 상황이다. 돈 내지 않고 집에서 사는 것만 해도 다행이지, 크레딧이 그렇게 나빠지지 않는다면 과감히 페이먼트를 그만 두고 차라리 돈을 모우며 앞날을 도모하는 사람들이 많다.
반면에 상황이 그렇게 까지 나쁘지 않은 경우 판단하기가 더욱 어렵다. 우선 당장 페이먼트를 지불하지 않으면 바로 기록에 올라간다. 자동차와 마찬가지이다. 어떻게 해서든지 돈은 내면서 해결책을 찾고 싶다. 그러나 역시 돈을 계속 내고 있다면 은행에서는 협상하지 않는다. 결국 상황이 악화되면서 에이전트를 찾는다.
돈을 빌리면서 채무 증서(Promissory Note)에 서명을 하게 되고 이에 따라 은행에서는 돈을 받아내기 위한 안전장치로 담보 증서를 발행한다. 즉 Mortgage와 Trust Deed이다. 2, 3차 융자는 전자인 Mortgage에 속한다. 은행이 법적인 소유권을 가지지 못한다. 왜냐하면 이미 처음 살 때 1차를 준 은행에서 차지했기 때문이다.
반면에 1차 융자를 준 은행은 법적인 소유권까지 확보하고 이를 제3의 신탁 기관(Trustee)에 맡긴다. 소위 Trustee Deed이다. 엄격히 말하면 개인은 완전한 주인이 아니다. 단지 본인이 다운페이 한 만큼만 주인이다.
부동산이 하락하여 이 다운페이 몫이 날라 가 버렸다면 더 이상 개인은 소유권이 없다. 처음에 돈을 빌려주며 약정한 액수가 들어오지 않으면 법적 주인인 은행이 자기 권리를 행사한다. Trustee에게 팔아 달라고 요청한다. 그래서 NOT(Notice of Trustee Sale)이다. 세 명의 주인이 있다. 은행, 소유권을 맡은 Trustee 그리고 집 주인인 개인이다.
NOT이전에 날라 오는 것이 Notice of Default(채무 이행 지체 사실 통고)이다. 은행이 Trustee에게 알리고 Trustee가 이를 채무자에게 통고한다. “돈을 받지 못하고 있으니 빨리 내시오”이다. 이로부터 3개월 이내에 그동안 밀린 액수에 벌금까지 모두 지불하면 원상 복귀시킬 수 있다.
즉 Reinstatement(채무 완전 변제 권리)를 행사할 수 있다. 이 기간이 지나고 나면 집의 소유권을 다시 구제할 수 있는 권리(Redemption right)가 소멸된다. 이 때 Notice of sale을 등기한 후 21일이 지나면 공매, 이를 은행이 매입하는 과정을 통하여 다른 담보권을 정리하고 다시 팔게 될 때, 은행 차압 매물 즉 REO(Real Estate Own)로 부동산 시장에 나오게 된다.
기본적으로 3개월 21일이 걸린다. 그러나 다시 시장에 나오기까지 다른 여러 과정이 필요하고 6개월이나 1년 가까이 자본이 묶여 버릴 수 있는 동시에 그 동안 부동산 자체에 흠집이 생기면 제대로 값을 받을 수 없으니 이 또한 손실이 크다.
따라서 하향 조정 기간이나 숏세일 진행 중이라도 은행은 NOD와 NOT를 게을리 할 수 없다. 각기 다른 입장과 은행 투자자들의 방침에 따라 숏 세일과 조정 결과가 어느 때이고 달라질 수 있다. 보장이 없다. 몇 개월 걸려 협상이 결렬된다면 그 동안 돈을 받지 못하여 손해, 또 NOD를 주고도 3개월, 그리고 NOT 또 이사를 나가지 않는 경우 등등 시간이 너무 오래 걸리는 것을 미연에 방지해야 하는 것이 은행의 입장이다.
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서니 김
<리맥스 부동산>
