연초들어 독자들 중에서 모디피케이션에 관련한 전화를 걸어오시는 분들이 많다. 대부분 같은 이야기들인데, 그 내용들은 다음과 같다.

모디피케이션을 시작한 지가 1년이 넘었는데 여태 아무런 소식이 없다, 미국 변호사에게 적지 않은 수수료를 이미 지급했는데 1년 내내 아무런 소식이 없어서 아는 사람을 통해 1차 은행에 전화를 했더니 아직 신청조차 들어오지 않았다고 한다, 모디피케이션을 신청했는데 이런 서류 저런 서류만 자꾸 보내달라고 해서 보내주었는데 여태 아무런 대답이 없다, 은행에다 전화를 하면 계속 Review 중이니까 조금만 더 기다려 보라는 이야기 밖에는 하지 않는다, 그러는 사이에 경매(Auction) 통지서가 날라 와서 참 큰일났다는 이야기들이 대부분이다.

물론, 모디피케이션이 잘 되었으면 필자에게 전화를 할 이유가 없을 것이고, 그래서 필자가 받는 전화는 거의 안된다는 전화만 받으니까 거의 모든 모디피케이션이 잘 안된다고 생각하는 것이 아닌가 하는 생각도 하지만 실제로도 은행이 그리 잘 협조해 주지는 않는 것이 사실이다.

연방정부에서 적정하게 엄청난 금액으로 보상이 잘 나오고 있는 실정에도 불구하고 고객을 위해 손발 걷고 이자율을 낮추어 주는 착한 은행은 제가 알기로는 한두개 밖에는 없고 대부분의 은행은 차일피일 이런 이유 저런 이유로 그 결정을 미루는 것이 태반인 것도 사실이다.

그러면 왜 잘 해주지 않는 것일까?

그 이유 중에 가장 근본적인 첫째는 집주인의 월수입이 모디피케이션의 기준에 맞지 않기 때문이다. 숏세일의 경우에는 집주인의 수입이 낮으면 낮을수록 유리한 반면에 모디피케이션의 경우에는 집주인의 수입이 낮으면 절대 이자율을 낮추어 주지 않는다. 모디피케이션은 이자율을 낮추어 주어서 월페이먼트를 하향 조정해서 현재 살고 있는 집을 중도에 포기하지 않고 끝까지 잘 유지해 나가기 위함이다. 그러니까 당연히 어느 정도의 수입이 확실히 보장되지 않으면 절대 해주지 않는다.

지난해의 세금보고서 또는 현재 월급을 받는 주인에게는 W-9 form, 혹은 Pay Check stubs, 개인 비wm니스 또는 커미션 수입이 있는 경우에는 1월부터 현재까지의 Profit & Loss Statement 등을 요구하는 것이 바로 집주인의 현재의 수입을 확인하는 절차인 것이다.

애독자들의 이해를 쉽게 하기 위해서 예를 하나 들어보자. 현재 월페이먼트가 3,000달러인 집주인인 경우에 현재의 3,000달러를 매달 은행에 내면서 현재의 집을 유지해 나가기가 힘이 들어 모디피케이션을 신청한 경우, 집주인은 보통 월페이먼트가 2,000~ 2,200달러 정도가 되면 현재의 집을 유지할 수 있다고 하면, 은행에서는 집주인의 수입을 일반적으로 6,000~7,000달러 정도가 되어야 한다고 본다.

이 금액은 총수입에서각종 공제비용을 모두 뺀 실제 수입을 말함이니 결국은 집주인은 월급여를 총수입기준으로 9,000달러 가까이 받아야 가능하다는 이야기가 된다.

과연 이렇게 1만달러 가까이 수입이 되는 사람들이 얼마나 있을 것이며, 실제로 있다고 하더라도 소득 보고를 철저하게 제대로 보고하지 않는 경우에는 보고 수입이 실제 수입보다 적게 되니 1차 은행에서 이를 제대로 감안해 주지 않을 것이다.

1차 은행에서의 입장도 충분히 이해할 만하다. 은행 심사팀과 이야기를 해보면 은행 자체에서도 집주인을 도와 줄려고 하는 담당자들이 많다. 그러나 절대적인 기준인 수입이 뒷받침이 되지 않으면 자기들도 도와줄 방법이 없다고 한다.

은행 자체의 기준이 숫자로 나와 있어서 집주인의 월별 수입과 각종 지출의 모든 항목을 하나하나 기입을 하고 나면 적정한 비율이 숫자로 나오고 이 숫자에 따라서 승인여부가 결정이 되니까, 집주인의 수입이 낮은 경우에는 컴퓨터가 처음부터 ‘승인거부’ 표시가 나오기 때문에 자기들도 달리 방법이 없다고 한다.

그렇다고 월수입을 거짓으로 올려 쓸 수도 없고 월 지출 부분을 삭제하거나 감액할 수도 없으니, 이럴 경우에는 집주인의 새로운 수입이 별도로 만들어 지지 않으면 아예 은행심사의 첫 단계에서 거부가 되어 버린다고 한다.
(661)373-4575


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>