주택가격이 폭락하고 경기도 어려워 지면서 세를 준 집을 버리는 경우가 많이 생겨나고 있다. 현재 켈리포니아에서는 135채 중 한 채가 차압되는 실정이다. 투자로 구입했던 집을 버리는 주인이야 어쩔 수 없다 하더라도 그 집에 세들어 사는 사람들은 주택차압 시 어찌되는 것인가?

일반적으로 새 주인의 요구사항에 따라 집을 비워주어야 함이 맞다. 하지만 억울하게 당해야만 하는것은 아니다. 2009년 5월 통과된 법은 Tenant의 권리를 어느정도 보호하고 있다. 아래 Los Angeles 에서 집을 랜트하여 살고 계시는 김 선생님의 예를 든다.

김 선생님은 1년 전 LA Koreatown 에 집을 2년 계약으로 랜트 하셨다. 집 주인이 모게지 페이먼트를 보내지 않아 집을 차압한다는 통지가 문에 붙더니 집이 차압되었다는 편지를 받았다. 경매에서 집을 구입한 새 오너가 30일 내로 집을 비워달라고 Certified Mail을 보내왔다.

김 선생님은 집을 비워주어야 하나? 당장 30일 내에 집을 나가실 필요는 없다. 현재 리스가 남아있을 경우 새 주인은 자신이 거주할 목적으로 주택을 구입한 경우가 아니라면 리스가 끝날 때 까지 세입자를 내 몰 수 없다. 만약 Month-to-month lease 일 경우 Lease가 문제 없는 적법 절차에 의한 것이라면 90일의 시간을 주어야 한다.

여기서 적법한 리스란 Bona fide tenant 를 의미한다. 즉 진실성이 있는 리스라는 뜻이다. 거짓으로 만든 리스가 아닌 정식 랜트 계약을 의미한다. 예를 들면 리스를 얻은 사람이 집 주인과 관계가 없어야 한다. 집 주인의 부인이나 남편, 아들이나 딸, 집 주인의 부모가 아니어야 한다.

두 번째는 집주인고 리스를 얻는 사람이 대등한 입장 이어야 한다. 집에 더 머무를 목적으로 이름만 빌려 쓰는 그런 랜트는 안된다는 뜻이다. 마지막으로 정당한 랜트비를 받아야 한다(Fair Market value rent). 기왕 빼앗길 집이니 아주 싸게 친구에게 리스를 주는 선심을 쓸 경우 적법한 리스로서 인정 받기 힘들다.

만약 적법한 진실성 있는 리스가 아니더라도 켈리포니아의 경우 주택이 차압되었을 경우 60 day notice가 기본이다. 즉 테넌트에게 집을 비울 수 있는 시간을 적어도 60일은 주어야 한다는 뜻이다. 또한 많은 분들이 Security Deposit은 돌려 받을 수 있는지 궁금해 하신다.

현재 돈이 없어 페이먼트를 못해 집을 버리는 집 주인이 이 돈을 돌려줄리 만무하다. 집의 은행으로 넘어가면 리스도 은행으로 넘어가므로 은행에 디파짓을 반환해 달라 요구 할 수 있다. 만약 은행이 거절한다면 Small Claims court를 통해 은행을 소송할 수 있다.

많은 경우 랜트를 내시는 세 입자들이 집 주인이 은행에 모게지를 내지 않는다는 것을 알게되면 랜트를 내지 않고 버티는 경우가 많다. 자신은 랜트를 내는데 집 주인은 모게지를 안내는 것이 불공평하고 언젠가는 빼앗길 집에 돈 내고 살고싶지 않다 생각하신다. 하지만 은행으로 집이 완전히 차압된 경우가 아니라면 집 주인에게 랜트를 내야 한다.

집 주인은 돈을 내지 않는 테넌트를 쫓아낼 수 있다. 주택 세일 날짜가 정해 진다 하더라도 그 날짜가 몇번씩 연장되는 경우가 많으므로 집이 확실히 차압되었다는 통보를 받기 전까지 억울 하더라도 랜트를 내야 한다. 만약 집을 나가고 싶다 하더라도 리스계약이 끝나지 않은 상태에서 집을 나가면 크레딧을 망칠 수 있으니 조심해야 한다. 대 부분의 경우 현재 집 주인은 tenant가 집을 나간다면 도와준다.
(213)219-9988


브라이언 주
뉴욕융자 대표