계약서 서명전 ‘독소조항’살펴라

2010-12-30 (목)

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■ 주택임대 테넌트 주의할 점

앞으로 아파트 및 주택에 대한 임대 수요가 늘 것이라는 전망이 높다. 주택을 구입해 힘들게 관리하느니 차라리 속편한 임대를 택하겠다는 것이다. 임대의 장점으로는 재산세, 보험료, 홈오너스어소시에션 비용 등 주택 보유에 따르는 부대비용을 신경쓰지 않아도 된다는 것이다. 또 주택 수리도 건물주에게 맡길 수 있어 건물 관리에 대한 부담도 줄어든다.

이같은 주택 임대 때 테넌트가 가장 주의할 점은 바로 임대 계약서의 각 조항을 꼼꼼히 검토하는 것이다. 일부 악덕 건물주들은 임대 계약서에 각종 테넌트 독소조항을 교묘하게 삽입해 테넌트의 권리를 은근슬쩍 무효화시키기도 한다. 이같은 행위는 반드시 악덕 건물주에 의해서만 이뤄지는 것은 아니다.

주택을 임대해 본 경험이 없는 건물주들도 그저 주변에서 들은 이야기로 임대 계약서 작성에 나서기도 하는데 이 경우에도 테넌트의 피해가 발생할 수 있다.

테넌트로서는 반드시 임대 계약서를 꼼꼼히 검토하고 조금이라도 미심쩍은 조항이 발견되면 전문가에게 조언을 구하고 건물주에게 수정 또는 삭제를 요청해야 권리를 보호받을 수 있다. 테넌트가 주의해야 할 임대 계약서 조항들에 대해 알아본다.

주택임대 계약서에 테넌트 독소조항을 교묘하게 삽입해 테넌트의 권리를 은근슬쩍 무효화시키려는 건물주를 주의한다.

미심쩍은 내용 있으면 꼭 전문가 조언받아야

◇테넌트가 수리를 책임지는 조항

테넌트에게 수리를 떠 넘기는 임대 조건도 명백한 불법이다. 만약 테넌트가 이같은 조건에 서명했다 하더라도 법원에서 계약의 유효성을 인정하지 않는 경우가 많으니 반드시 기억해 둔다. 다만 테넌트의 소홀한 관리로 인한 훼손이나 고장은 테넌트가 수리를 해야 하거나 건물주가 수리한 뒤 수리비를 테넌트에게 청구할 수 있다.

예를 들어 건물주가 새로 설치한 창문 블라인드가 테넌트의 실수로 고장났거나 테넌트의 애완견이 카펫을 물어 뜯는 경우는 명백한 테넌트의 책임으로 볼 수 있다. 하지만 히터나 에어컨 고장, 물이 새는 천장, 뒤틀린 창틀 등의 결함이 발생했을 경우 테넌트가 수리를 책임지겠다는 조건에 서명을 했다 하더라도 건물주가 수리해야 하는 책임을 피하기 힘들다.

◇건물주가 언제든지 출입할 수 있는 조항

건물주가 테넌트의 주거공간에 출입할 수 있는 권리가 있지만 임대 계약서 상에 출입하는 이유와 통보 절차 및 수단에 대해서 반드시 명시해야 한다.

이같은 명시 없이 단순히 건물주가 테넌트 공간에 출입할 수 있음을 내세운 임대 계약서가 있다면 건물주에게 수정을 요구한다.

대개 건물주가 출입을 보장 받으려는 이유는 수리나 다른 테넌트에게 집을 보여주기 위해서다. 이 경우 적어도 24시간 이전에 서면으로 테넌트에게 방문 일정으로 통보하는 것이 일반적이다. 이같은 내용이 포함되지 않은 임대 계약서에 서명하는 것은 스스로 사생활 보장을 포기하는 행위라고 할 수 있다.

◇테넌트가 임대료 외의 비용을 납부하는 조항

건물주가 테넌트에게 임대료 외에도 일정 비용을 지불하도록 요구하고 테넌트가 이를 받아들일 경우 합법성이 인정된다.

따라서 테넌트는 임대 계약서를 주의 깊게 검토해 임대료 외에 미심쩍은 비용이 추가됐는지 반드시 확인한다. 실례로 건물주가 테넌트에게 에어컨 필터 교체비 명목으로 매달 25달러씩 추가로 청구한 경우가 있었다. 건물주는 조건대로 테넌트가 에어컨을 사용하든 안하든 매달 에어컨 필터를 교체했고 테넌트는 매달 25달러를 건물주에게 지불해야 한 사례도 있다.

◇테넌트의 권리를 포기하는 조항

임대 계약서에 만약 테넌트의 권리를 ‘포기’(waive)하라는 단어가 포함됐다면 반드시 건물주 및 전문가와 상의해 정확한 의미를 파악한다. 특히 임대 계약금 및 퇴거절차와 관련된 테넌트의 권리를 포기하라는 내용이 포함됐다면 각별히 주의한다.

◇ 임대 계약 자동 갱신 조항

임대 계약 자동 갱신 조건도 테넌트가 주의해야 할 임대 조건 중 하나다. 만약 임대 계약 자동 갱신 조건에 테넌트가 서명할 경우 임대기간 만료 후 테넌트는 임대 조건에 대한 재협상의 여지도 없이 장기 임대 계약에 구속되고 만다. 일반적으로 임대 계약 만료 후 건물주와 테넌트간 재계약이 이뤄지지 않으면 자동적으로 월별 계약으로 간주된다.

◇건물주가 내부 사고에 책임 지지 않는 조항

사고 발생 원인에 따라 건물주에게 책임을 물을 수도 있기 때문에 이 같은 조건이 임대 계약서에 삽입됐다면 우선 건물주에게 삭제를 요구한다. 예를 들어 현관 입구 계단에 목재 해충 서식으로 인한 결함 때문에 테넌트나 테넌트의 방문자가 사고를 당했다면 건물주의 책임으로 볼 수 있고 건물주에게 적절한 보상을 요구할 수 있기 때문이다.

◇ 건물주가 임대 계약서 조항을 수정할 수 있는 조항

아파트 건물의 경우 수영장, 체육관 등 공공시설 사용 시간이나 공공 주차장 관리 규정 등을 단지 관리상의 이유를 들어 이같은 조건을 삽입하는 경우가 있다. 하지만 건물주가 수정할 수 있는 계약서 조항을 임대 계약서 상에 명시해야 테넌트의 권리도 보호받을 수 있다.

◇매달 1일 임대료 납부 기한

거의 모든 임대 계약서가 임대료 납부 기한을 ‘매달 1일 이전’(Due in advance of the first of the month)으로 정해 놓고 있는데 정확한 의미를 파악하고 있어야 한다.

다음달 임대료가 1일 이전, 그러니까 이번달 마지막 날까지 건물주에게 납부되어야 한다는 의미로 임대 계약서상에 별다른 ‘유예 기간’(grace period) 조건이 없다면 연체 벌금이 부과될 수 있으니 주의한다.

‘ As-Is’조항
삭제 요구를

◇‘현재 상태’(As-Is) 대로 입주하는 조항

건물의 현재 상태 그대로 입주하는 조건을 임대 계약서에 은근슬쩍 삽입하는 건물주가 있다. 아칸소주를 제외한 대부분 주에서 이같은 건물주의 행위는 위법의 소지가 있기 때문에 테넌트는 임대 계약서 서명 전 반드시 삭제를 요청해야 한다.

대부분의 주에서 건물주는 테넌트에게 ‘기본적인 거주 환경을 제공할 의무’(Implied Warranty of Habitability)를 법으로 규정하고 있기 때문이다.

건물주가 단순히 현재 페인트나 카펫을 있는 그대로 사용하라는 의미로 이 조건을 삽입하고 테넌트도 그렇게 이해하고 임대 계약서에 서명하는 경우가 있다.
단순히 건물 외관에 이 조건이 적용되면 큰 문제가 없겠지만 테넌트의 건강 및 안전을 해칠 수 있는 문제가 발생했을 때도 이 조건이 적용될 수 있기 때문에 각별히 주의해야 한다.

예를 들어 곰팡이, 해충, 건물 구조상의 문제 등이 발생했는 데도 건물주가 적절한 수리를 기피하고 ‘As-Is’ 조건만 내세울 수 있기 때문이다.

<준 최 객원기자>

주택임대 계약서에 테넌트 독소조항을 교묘하게 삽입해 테넌트의 권리를 은근슬쩍 무효화시키려는 건물주를 주의한다.