미국내 주택 페이먼트연체율이 더딘 경기회복과 더불어 다시 서서히 증가하고 있다. 10월말 현재 미국 전체 주택소유주 중 약 700백만채가 최소 30일이상 주택융자금상환이 연체가 되어 있는 상태이다.

이 중 200만채는 이미 차압을 위한 마지막 단계에 있는 것으로 최근 LPS를 통해 조사가 되었다.

700만채의 연체주택숫자는 미국전체 주택융자건수에 약 10%정도에 이르는것으로 은행융자를 가지고 있는 주택오너 10명중 1명이 페이먼트를 못하고 꼴이다.

최근 BOA, CHASE, GMAC등의 미국의 주요 은행들의 일시적인 차압중단 사태로 캘리포니아같이 법원을 통해 차압을 진행하지 않고 Trust Deed시스템을 이용하여 차압을 진행하는 Non-Judicial Foreclosure주들에서는 일시적인 차압중지로 인해 차압률이 큰 폭으로 줄어든 상태이다.

하지만 이러한 일시적인 차압률의 감소는 은행들이 차압을 다시 재개되면 이전과 같이 빠른 속도로 차압률이 상승할 것으로 보여진다.

정부에서는 차압위기의 주택소유주들을 돕기위해 도입한 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program) 와 숏세일 프로그램인 HAFA (Home Affordable Foreclo-sure Alternatives) 등을 통해 차압을 줄여 보려고 안간 힘을 쓰고 있지만 복잡한 절차와 은행들의 적극적인 노력 부족으로 큰 실효를 거두지 못하고 있다.

참고로 현재 미국에서 융자조정을 통해 혜택받은 가구가 프로그램실시 후 약 50만명 밖에 이르지 못하고 있다. 이 숫치는 전체 차압주택 숫자나 현재 융자금상환이 연체되어 있는 전체 주택가구숫자에 비하면 터무니 없이 낮은 숫자이다.

특히 융자조정의 경우 원금삭감은 안되는경우가 대부분이어서 Upside-Down형태의 깡통주택을 계속 소유는 할 수 있지만 앞으로 주택가격이 올른다고 해도 후에 주택가격상승으로 인한 상승분은 거의 은행에 도로 주어야 하는 경우가 대부분일 수 밖에 없어 과연 융자조정만이 최상의 방법이 아닐 수도 있게된다.

또 계속되는 경기 불황으로 융자조정을 통해 새롭게 조정된 페이먼트를 받은경우에도 삭감된 페이먼트를 감당치 못해 다시 차압이나 숏세일로 가는 경우가 점차 증가 하고 있다.

매달 고정적인 인컴이 없다면 페이먼트를 절반으로 줄여준다고 하더라도 결국에는 집을 포기해야 하는 악 순환이 . 특히 자신의 집에 대해 유난히 소유욕이 강한 한인들의 경우 무리하게 주택을 지키려다 크레딧카드빚등 많은 빚을 견디다 못해 집을 잃는것은 물론 결국에는 파산신청까지 하게되는경우를 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있다.

최근 은행들의 일련의 차압중지로 인한 부동산시장에 끼치는 여러가지 부정적인 영향에 대해 걱정어린 시선으로 바라보고 있다.

물론 짧은 시간에 많은 주택 차압을 진행하다 보니 결국 서류검토를 소홀히 한 은행측에 어떠한 식으로든지 제재가 가해 질 것은 분명하다. 또 이러한 사태 재발방지를 위한 법률적 뒷받침도 곧 따라 시행될 것 같다.

하지만 이 번 차압중지사태를 통해 한가지 염려되는것은 지난 2-3년간 융자조정과정에서 돈만 받고 일을 안 한 후 잠적하거나 처음부터 안되는 케이스를 무리하게 진행하다가 결국에는 의뢰인과 많은 마찰을 빚은것와 같이 은행들의 차압을 두러싼 서류상의 실수를 이유로 많은 소송이 앞으로 성행할 것으로 보여진다.

이 과정에서 또 한 번 초창기 융자조정때와 같은 불미스러운 상황이 발생할 수 있음을 간과해서는 안된다.

추수감사절은 다가 오는데 미국의 앞날을 바라보며 여러가지 걱정이 앞서는 것은 비롯 필자 혼자의 생각은 아닐 것 같다.

올 한해 경제적으로 힘든 한 해 였지만 이 번 추수감사절은 일가 친척 식구들끼리 모여서 오뭇하게 식사하며 우울한 경제이야기 보다는 어려운 가운데서도 올 한해를 돌아보며 감사의 제목을 찾아가는 정겨운 자리가 되었으면 한다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표