쟌리 Genesis Mortgage

부동산 활황기에 널리 쓰여왔던 ‘이자 온리’로 잘 알려진 이자만 내는 융자는 최근 들어 일반 프로그램의 이자율이 워낙 낮은 탓에 찾는 소비자들이 극히 줄어든 상태다. 그러나 때에 따라서 유용히 사용될 수 있는 이 프로그램의 장단점을 알아보기로 하겠다. 고정금리 상품으로는 흔히 30년, 20년, 15년 상환 융자가 있다. 재정적인 어려움으로 기존 모기지의 상환 조건을 변경신청하는 홈오너들에게는 은행측이 40년 고정으로 전환시키는 경우를 최근 들어 많이 보게된다. 반면 5/1 ARM, 7/1 ARM 또는 10/1 ARM처럼 일정기간 고정금리로
내다가 이후에는 이자율을 변동하도록 선택할 수도 있다.

그러면 먼저 이자만 내는 융자의 장점을 살펴보기로 하자. 정해진 소득보다 다소 비싼 집을 살 수 있다. 매월 이자만 내도 되니까 여유돈을 더 많은 이자를 상환하는데 사용하겠다고 하면 결국 더 비싼 집을 사서 더 많은 융자를 얻어도 된다는 결론이 나온다. 그러나 융자승인을 받기위해서는 일반 프로그램과 동일한 원금 플러스 이자 상환의 금액이 적용됨을 잊어서는 안된다.다른 고수익의 투자처가 있는 사람에게 좋을 수도 있다. 만일 자신이 주식투자의 귀재이거나
매우 좋은 사업 기회가 있어서 여유돈을 투자하여 더 높은 수익을 거둘 수 있다면 절약된 페이먼트로 그곳에 투자하는 것이 이상적일 수도 있다.

부동산 경기가 원만하다면 투자 목적으로 한 채 더 사놓거나 투자처를 다양화시키기 위한 일환으로 재테크의 기회가 될 수도 있다. 하지만 이런 몇가지 장점에 비해 더 많은 위험과 문제점을 갖고 있는 것이 바로 이자 온리 융자이기에 다음과 같은 단점들을 감안해야 한다. 융자기간 동안 부담하는 총 이자금액이 더 많아진다. 이자 온리 융자는 말 그대로 이자만 내기 때문에 원금이 전혀 줄어들지 않고 매월 똑같은 금액의 이자만 낸다. 따라서 일정 기간이 지난
후 그 동안 냈던 이자를 모두 더해보면 이자만 내는 융자를 선택했을 경우 더 많은 총 이자금액을 지불하게 된다. 뿐만아니라, 원금이 전혀 줄어들지 않아 주택 처분시 손해가 발생할 우려가 있다.

이자만 내는 융자는 원금과 이자를 같이 상환하는 일반 융자에 비해 이자율이 더 높다.이자만 내는 기간이 지나고 나면 월상환액이 급등하게 된다. 대부분의 융자상품은 30년 상환을 기준으로 구성되어 있다. 이자만 내는 조건을 선택하는 경우에도 기본적으로는 30녀간 원금을 상환하는 것으로 하여 이자 계산을 하게 된다. 그런데 실제로 이자만 내는 기간은 30년 내내 유지되는 것이 아니라, 5년, 7년 내지는 10년으로 제한되어 있다. 따라서 이 기간 동안에는 이
자만 내게 되므로 월상환액 부담이 상대적으로 적지만 이 기간이 지나고 난 후부터 원금과 이자를 함께 상환하게 되면 금액이 급등해서 가계에 미치는 충격이 커질 수 밖에 없기 때문이다.

이자만 내는 상품은 이자율이 추후 변동될 가능성이 높다. 이자 온리 프로그램은 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage)상품으로 이자만 내는 기간이 만료되면 자동 변동금리로 전환된다. 이런 조건을 추가로 제공하기 때문에 이자율이 조금 더 높고 아울러 추후 시장금리가 어떻게 바뀌느냐에 따라 적용되는 이자율이 변동되게 되어 있다.