살다보면 갑작스럽게 정든 집을 처분해야 할 경우가 발생하기도 한다. 예상치 못했던 전근 명령, 이혼, 발병 등이 정해진 기간 내에 다급하게 집을 팔아야 하는 이유들이다.

주택 거래가 뜸해진 요즘 이같은 상황에 맞닥뜨리면 당황하지 않을 수 없다. 손해를 보더라도 주택을 처분할 수만 있다면 다행이겠지만 주택이 제때 처분되지 않으면 불안해질 수밖에 없다. 갑작스럽게 닥친 이유 외에도 주택 모기지 페이먼트에 어려움을 겪는 주택 소유주들도 어떻게해서든 주택을 처분해 융자상환 부담으로부터 벗어나고자 노력한다. 이처럼 갑자기 주택을 처분해야 하거나 융자 상환 부담으로 인해 주택을 처분해야 할 경우 고려할 수 있는 방법들에 대해 알아본다.

◇ 숏세일

숏세일은 모기지 원리금보다도 낮은 가격에 주택을 처분하는 방법이다. 물론 주택 소유주는 주택 처분에 따르는 이익은 기대할 수 없다. 주택 가격 하락이 수년째 지속되고 있고 예전에 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입한 주택소유주가 많아 최근 숏세일을 주택 처분 수단으로 선택하는 셀러가 많다. 주택 시세가 모기지 원리금에 미치 못해 제값에 팔 수 없을 경우 선택하는 수단이라고 할 수 있다.

하지만 숏세일 과정이 일반 매매 과정에 비해 다소 복잡하고 시간이 지연되는 것은 불리한 점이라고 하겠다. 숏세일 절차를 통해 매매하려는 주택의 상태와 리스팅 에이전트의 숏세일 매매 경험이 숏세일 절차를 단축시킬 수 있는 열쇠다. 리스팅 에이전트의 협상 능력에 따라 절차가 단축되는 것은 물론 주택처분 후에도 큰 손해를 피할 수 있다. 렌더와의 협상 결과에 따라 잔여 모기지 전액이 탕감되지 않고 주택 처분 후에도 셀러가 일부를 갚아야하는 경우도 발생하기 때문이다.

동시에 숏세일 매물에 대한 적절한 리스팅 가격을 책정하는 것도 숏세일 절차를 단축시키는 데 매우 중요하다. 주택을 가능한 빨리 처분하려는 욕심에 가격을 터무니 없이 낮게 정하면 단시간 내에 바이어를 끌어모으는데는 성공할 수 있다. 반면 매매 가격에 대한 렌더의 승인을 얻는데는 어려움을 겪게 된다. 숏세일을 통해 주택을 빠른 시일내에 처분하려면 무엇보다도 적절한 가격 책정이 중요한 이유다.


숏세일 장점불구 과정 복잡 시간 오래끌어
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◇‘전략적 연체’
(Strategic Default)

전략적 연체는 모기지 페이먼트를 할 수 있는 재정 능력이 있음에도 불구하고 주택 가격이 모기지 원리금을 밑돈다는 이유로 고의적으로 연체를 하는 행위를 일컫는다. 이들 전략적 연체자들은 차압절차가 오래 걸린다는 맹점을 이용해 이 기간에 페이먼트를 줄여보고자 하는 이유로 전략적 연체를 선택한다고 볼 수 있다. 차압절차 진행 속도에 따라 최장 2년간 페이먼트를 하지 않고 주택에 거주하는 경우도 있는데 이 기간에 납부해야 했던 모기지 페이먼트를 절약하겠다는 속셈이다.

하지만 전략적 연체로 주택을 처분하려면 윤리의식 결여라는 비난과 함께 주택 처분 후에도 몇가지 피해는 감수해야 한다. 우선 전략적 연체로 주택을 처분한 뒤 미래에 다시 주택을 구입할 때 극심한 어려움을 겪을 수 있다. 망가진 크레딧 점수는 시간이 지나면서 회복될 수 있지만 모기지 연체 기록이 크레딧 보고서상에 고스란히 남아 미래 주택구입 융자가 쉽지 않을 수 있다.

특히 고의로 모기지를 연체한 사실을 렌더가 파악하게 된다면 주택융자는 거의 불가능하다고 볼 수 있다. 또 주택을 재구입하는 데도 약 7~8년여간의 시간이 지나서야 가능하고 동일한 크레딧 점수 보유자에 비해 높은 다운페이먼트 비율과 이자율이 요구되는 등 전략적 연체에 따른 득보다 실이 많다는 것이 전문가들의 지적이다.

◇ 주택 증여

주택을 가장 단시일 내에 처분하는 방법은 주택을 증여하는 것이다. 일부 주택 소유주들이 사망을 앞두고 절세 방안으로 주택 증여를 이용하기도 하지만 주택처분 수단으로도 활용될 수 있다는 것이 전문가들의 제안이다.

뉴저지 파라머스의 재정설계 전문인 마틴 솅크맨은 “2~3년 전 200만달러를 호가하던 주택의 가격이 지금 100만달러로 뚝 떨어졌다면 주택 증여를 망설일 필요가 없다”고 강조한다.

가장 흔히 사용되는 주택 증여 방법은 (조)부모가 소유한 주택을 자녀 세대에 휴가용 주택으로 증여하는 것이다. 이때 증여 절차는 변호사는 타이틀 업체가 간단히 소유권 양도 관련 서류를 작성해 관할 카운티 등기하는 것으로 마칠 수 있어 매우 간단하고 시간도 많이 걸리지 않는다. 만약 주택이 트러스트의 소유로 되어 있거나 가족 트러스트에 양도될 경우 증여 절차가 다소 길어질 수도 있다.

주택을 증여한 후에는 해당 주택에 대한 일체의 권리를 잃게 된다. 거주권은 물론 임대권 등의 모든 권리가 사라지게 된다.

피증여인이 주택을 담보로 융자를 얻는다고 해도 일절 관여할 수 없게 된다. 전문가들 만약 주택을 증여하기로 결정했다면 증여에 따른 사후 세금 관련 문제들을 전문 세무인과 미리 상담해야 한다고 충고한다.


<준 최 객원기자>