모기지 이자가 60년 만에 가장 낮다고 한다. 30년 고정이 4%이고 15년 고정이 3.5%라니 믿기 어려울 지경이다. 하지만 집에 equity가 없거나 혹은 크레딧이 약하거나 뚜렷한 수입이 없는 사람에게는 낮은 이자는 그림의 떡에 불과하다. 그 중에서도 다른 조건은 다 되는데 집값 하락으로 주택 감정가격이 나오지 않아 재융자를 할 수 없다면 억울할 것이다. 집 가격이 내려가면 갈수록 주택감정은 더 까다로워질 전망이다.

이전에는 주택융자를 신청하면 모기지 브로커들이 감정을 오더했다. 하지만 모기지 브로커와 감정사들이 합작하여 감정가를 올리는 경우가 많이 발생했던 것이 사실이다. 브로커들이 감정가격을 어느 정도 맞추지 못하면 융자를 할 수 없을 경우 감정사들을 push하여 감정가격을 올려 달라 압력을 넣었었다. 오더를 많이 받아야 하는 감정사들의 입장에서는 가끔 울며 겨자 먹기 식으로 약간 부풀린 가격으로 감정서류를 해주어 융자를 가능하게 해준 통례도 많다.

모기지 연체가 늘어나고 주택시장이 얼어붙으면서 지나치게 많이 책정되었던 감정서류에 의해 손해를 많이 보았던 은행들은 주택 감정을 브로커가 오더하는 system에서 은행이 직접 오더하는 체계로 바꾸었다. 은행들은 보다 정확한 감정서류를 위해 appraisal management company를 고용하고 있다. 보통 은행들이 설립한 회사인 경우가 대부분이다. 하지만 이 또한 새로운 문제를 야기하고 있는 실정이다.

은행에서 set up한 감정 management 회사들은 local 감정사들을 찾아 자격조건을 확인한 후 감정을 오더한다. 이때 보통 건당 175달러에서 200달러를 지불한다. 하지만 자신들은 손님에게 크레딧카드를 이용 300~450달러를 charge하고 있다. 운영비 명목으로 회사가 차액을 차지한다. 이에 불만을 품은 감정사들은 적은 인건비에 울며 겨자먹기 식으로 감정을 하는 경우도 있지만 경험 많은 실력 있는 감정사들은 이 적은 돈에 감정하기를 포기하는 경우도 많이 발생하고 있다. 따라서 경험이 미천한 감정사들이 싼 가격에 감정을 하게 되므로 제대로 감정이 나오지 않아 융자를 그르치는 경우가 많이 생긴다.

어렵게 주택판매를 성사시킨 부동산 업자에게 엉터리 감정은 치명적이다. 가격이 안 나온다 하면 바이어는 어찌 생각하겠는가? 요즘 같은 buyer’s market에서 자신이 비싸게 집을 산다 생각하게 될 것이고 deal은 깨질 것이다. 재융자도 감정이 안 나오면 불가능하다. 어느 정도 나올 것으로 예상하고 시작했는데 막상 너무 적게 나오면 손님들은 나오지도 않는 감정 가지고 융자를 시작하고 감정비만 나가게 만들었다며 융자 브로커를 원망하는 경우가 많다. 심한 경우 감정비를 브로커에게 보상하라는 경우도 많이 생긴다.

우리는 돈을 낸 만큼 받는 양질의 서비스를 원한다. 더 많은 감정가격을 기대하지는 않더라도 적정 가치를 산출해 주어야 하는 것이 감정사들의 역할이다. 좋은 감정사를 고용하려면 은행은 적정가격을 지불하여야 한다. 그래야 결국 은행도 융자를 더 할 수 있을 것이다. 은행 업무에서 돈을 많이 벌면서 감정비용의 차액까지 손을 뻗히는 은행들은 이해하기 어렵다.

고객 자체도 이젠 남에게 의존만 하던 시대는 지났다. 많은 무료 컴퓨터 사이트에서 직접 자신의 집 가치를 가늠해볼 수 있다.

www.zillow.com,www.cyberhomes.com, 그리고www.freecomcheck.com 에 들어가 현재 자신의 집 주소나 사고자 하는 집의 주소를 입력하면 집 가격을 알아볼 수 있다. 또한 자격조건이 되지만 감정이 적게 나온다면 FHA 융자나 오바마 융자도 이자를 낮출 수 있는 다른 방법이다.


브라이전 주/뉴욕융자 대표