주택차압 경매실시 통보

2010-11-04 (목)

크게 작게

▶ 부동산 클럽

Chase, BOA를 위시한 미국 내 대형 모기지 은행들이 주택차압을 실시하면서 행했던 절차상의 누락과 실수 등으로 인하여 당분간 미국 내 23개 주 또는 50개 주 전체의 모기지 연체주택에 대한 주택차압을 중단한다는 소식이 한동안 뉴스에 오르내렸다.

현재 연방과 주정부 차원에서 조사가 계속되는 중이고, 우리들은 그 향후 추이가 어떻게 될지 지켜봐야 하는 입장이 되었다. 처음 이 소식이 나올 때, 현재의 상황이 차후 주택시장에 악영향을 미칠지 아니면 곧 이어 좋은 소식을 갖고 올지는 둘째 치고, 우선 월페이먼트를 계속하여 내지 못하고 있는 주택소유주들에게는 당분간 집을 비워주지 않아도 될 것 같아서 내심 많이 안심하고 있었던 것도 사실이었다.

그러나 곧이어 BOA에서는 자체 조사를 실시한 결과, 주택차압을 중단할 만큼 큰 실수를 발견하지 못하여 곧바로 경매절차를 다시 개시한다고 발표하였고, Chase 은행에서는 처음에 조사에 들어갔던 미국 내 23개 주에 애초부터 캘리포니아가 포함되어 있지 않았던 것도 사실이다 보니 캘리포니아, 특히 LA에 있는 주택소유주들에게는 주택차압 중단 사태가 별다른 큰 영향을 미치지 못한 것 같다.

그래서 그런지 지난 1, 2주 동안 필자의 고객들 중에, 숏세일을 진행하고 있는 주택소유주들 앞으로 경매 실시 통지서가 한꺼번에 날아들었다는 전화가 여러 통 있었다. 물론 숏세일을 진행하고 있는 중에는 경매날짜를 한 달 단위로 계속 연기할 수 있다. 당연히 100% 연기가 되는 것은 아니지만 거의 은행에서 연기를 해주고 있으니까 숏세일을 하고 있는 중에는 너무 큰 걱정은 하지 않아도 된다고 본다.

그럼 왜 숏세일을 하는 중간에 경매를 하겠다고 주택소유주에게 버럭 겁을 주는 경매통지서를 보내는 것일까? 우리 옆집은 페이먼트를 안 내고 지내는 기간이 벌써 1년, 2년이 다되어 가는데 그 집에는 경매통지서가 안 날아오고 왜 우리 집만 날아오는 것일까 하고 억울해 하는 고객도 있다.

왜 그럴까?

이 이유는 숏세일 담당부서와 경매절차 담당부서와는 업무가 서로 다른 별개의 부서이고, 비록 컴퓨터상으로 직원들 상호 간에 업무를 첵업하고 있지만 손발이 딱딱 맞게 일이 처리되는 것이 아닌데 있다. 그리고 비록 숏세일을 진행하고 있더라도 은행업무 지침상 일정 기간이 지나면 경매날짜를 지정해서 경매를 실시한다는 통보서를 보내야 한다고 한다. 또한 그 경매날짜를 연기하는 것은 숏세일 담당부서의 매니저가 경매부서의 담당자에게 경매일 이틀 전까지 신청하여 연기하는 것이 보통이다.

페이먼트를 내지 못한 옆집이 아직까지 경매날짜가 잡히지 않아서 오랫동안 공짜로 집에서 지낸다고 하면 그건 은행 담당직원의 판단, 혹은 처리업무의 과중으로 인한 누락 등으로 인한 업무상의 이유로 이해해야 하겠다.

물론 페이먼트를 내지 못하는 사정을 은행이 백분 이해해 주고 조금이라도 오래 현재의 집에서 페이먼트를 내지 않고 지낼 수 있게 해 준다면 얼마나 좋을까마는, 이는 주택소유주의 입장일 따름이고 은행 측에서 보면 이야기는 완전히 달라진다. 결론은 페이먼트를 끝내 내지 못하게 되면 집을 비워주고 다른 곳으로 이사를 해야 한다는 것이다.

이건 어쩔 수 없다. 은행이 야속하고 원망스럽지만 현재의 주택대출의 법적 시스템상 피할 수 없는 결론이다. 그러나 이왕에 집을 비워주고 떠나야 한다면 한 달이라도 더 오래 그 집에서 월페이먼트 없이 지내는 방법을 모색해야 하지 않을까?

그 방법은 다음과 같다. 몇달 동안 페이먼트가 연체가 되어 있는 주택소유주라면 지금이라도 이자율을 조정해 주는 모디피케이션을 신청하기 바란다. 물론 렌트를 주거나 하는 income property는 안 되고, 본인이 살고 있는 집에만 가능하다. 모디피케이션을 하고 있는 중이면 경매날짜가 잡히더라도 이를 연기할 수 있다. 이 모디피케이션보다 더 강력한 방법이 숏세일이다.

어쩔 수 없이 집을 포기하고 떠나야 하는 입장이면, 2차 line of credit까지 지울 수 있는 가능성이 많고, 차후 크레딧 회복도 빨리 되는 숏세일을 시작하기 바란다. 이는 렌트를 준 집이나 본인이 살고 있는 집도 모두 가능하다. 그리고 경매통지서가 오면 순차적으로 연기를 하면 된다.
(661)373-4575

제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>