지난주에 이어 이번 주에는 현재 미전국적으로 진행 중인 “주택차압절차 중단”사태가 우리 모두에게 어떠한 영향을 미치는 지 알아 보자.

우선 그 원인이 무엇일까? 물론 2006년부터 시작된 모기지 서브프라임 사태로 인해 미 부동산경기가 하락하였고 이에 따라 전반적인 경제가 침체기로 들어서면서 개개인의 가처분소득이 대폭적으로 줄어들게 되었으며, 마침내 주택을 담보로 대출하였던 대출금의 원금과 이자를 제때에 갚지 못하게 되면서 은행이 그 주택을 통째로 “빼앗아” 다른 사람에 팔아버리는 차압이 진행되게 되었던 것이다.

그런데, 이러한 차압이 몇 년간 쌓이면서 그 물량이 엄청난 양으로 증가하는 바람에 이를 담당하는 모기지 은행의 담당부서의 직원의 업무량이 너무 많게 되었다. 이 과중된 업무량으로 인하여, 주택 압류 때 서류처리를 규정에 맞추어 제대로 처리하지 못하고 규정에 위반하여 공증절차도 생략한 채, 대충대충 처리하여 팔아버렸다고 했다.

결국 모기지 은행들이 자신들의 손해를 줄이기 위하여 서류절차를 제대로 이행하지 않고 속전속결방식으로 처리하였음에 있다고 보는 견해이어서, 주 검찰과 법원에서 이러한 사실을 인정한다면 주택압류 절차를 장기간 중단시키는 일이 나올 수 있고 이에 따라 은행 자체에 엄청난 금액의 손해배상도 가능할 것이고, 결국 은행과 수많은 투자자들의 손실도 수반될 수 있는 것이어서 이 상황이 미국의 경제 회복을 더디게 만들 수도 있다고 한다.

현재 캘리포니아를 위시한 미 전국의 차압주택 판매는 시장매물의 30~40% 정도가 되는데, 이의 매물들이 일제히 판매가 중지가 될 것이고, 현재 진행 중인 수많은 차압매물의 매매 에스크로 역시 중단이 될 것이므로, 현재의 이 사태가 해결이 될 때까지는 주택매매는 거의 수면 아래로 잠기게 될 것으로 보아 주택시장에 큰 타격이 올 것이라는 견해가 많다. 일부에서는 이의 여파가 얼마나 큰 지, 언제까지 가서 종료가 될 것인지는 아무도 모른다고 하기도 한다.

당연히 현재 잘못된 차압절차로 인하여 집을 빼앗길 위기에 몰려 있는 수많은 주택 소유주들이 집단으로 소송을 벌릴 것이고 이미 빼앗긴 주택소유주들이 대서 소송에 나설 것이어서 당분간의 주택시장은 차압매물이 거의 빠진 상태로 매매건수는 최소한을 유지하면서 모든 셀러와 바이어들이 향후의 추이를 숨죽여 지켜볼 것이다. 그러나 지금 현재 차압위기에 있는 소유주들에게는 당분간 담당은행이 차압을 하지 않을 것이므로 서둘러 집을 비워줄 이유가 없게 되어 당분간 안도의 한숨을 쉬어도 될 것 같다.

주택시장의 매물상황으로 봐서, 차압매물이 일시적으로 사라진다고 해서 무작정 주택매매 경기가 가라앉는다고 속단하는 것도 무리가 있다. 아무리 주택시장이 가라앉아 있다고 하더라도 수많은 바이어가 항상 좋은 매물을 기다리고 있다. 그들은 단지 향후의 주택시장의 향방을 판단하기 위하여 잠시 기다리고 있을 뿐이지, 때가 되면 그들은 지금 당장이라도 실제의 확실한 매수세로 돌아설 수 있는 가장 확실한 ‘Potential Power’이다.

지금의 주택차압절차 중단이 조만간 해결될 것 같지는 않다. 최소한 몇 개월, 혹은 1, 2년을 갈 수도 있다. 그동안 주택시장에 나와 있는 매물은 그만큼 줄어있을 것이고, 시장에 나와 있는 매물이 적으면 가격은 반드시 올라가게 되어있다. 차압절차 중단은 이미 결정되었지만 여전히 ‘숏세일’거래는 진행되고 있다. 이제 숏세일의 가격이 다소 올라갈 것이다. 주택시장은 매물 부족현상을 겪으면서 가격이 올라가는 현상을 보이기 시작할 것으로 예상된다.

대부분의 경제학자들의 이야기는, BOA와 CHASE와 같은 대형 모기지 은행들의 이번 차압중단 조치는 장기적으로 볼 때 주택시장 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것이며 사태가 진정되고 현재 차압이 일시적으로 중단된 주택들이 다시 시장에 나올 때는 경기가 다소 호전되어 있을 가능성이 높다고 본다. 그렇기 때문에 지금의 차압중지 상황은 현재 시장에 차압주택들이 쏟아져 나오는 사태를 일단 막아주는 역할을 했다고 볼 수도 있다고 한다. 조금 더 진행상황의 추이를 살펴보도록 하자.
(661)373-4575


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>