계속 차압주택의 숫자들이 늘어나면서 주택차압에 몰린 오너들도 매일 여러가지 해결 방안들을 놓고 밤잠을 설치며 고민하게된다. 몇일전 GMAC가 전국적으로 현재 진행중인 모든 차압을 일시 중단한다고 발표하였다. 한데 캘리포니아는 공교롭게도 이 조치에서 제외되어 GMAC에 융자를 받은 주택소유주는 집 페이먼트가 밀린경우 계속해서 차압의 위기에 놓이게 되었다.
참고로 8월말현재 캘리포니아 전역에서 카운티별 차압숫자를 중심으로 보자면 LA카운티 13,500 채로 1위, 리버사이드 7,000채로 2위, 샌버나디노 5,800채로 3위, 샌디에고 4,600채로 5위, 오렌지 카운티 3,800채로 6위등으로 남가주 5개 카운티가 캘리포니아에서 가장 차압이 많은 카운티 6개중 상위5군데를 차지하고 있다. 4위는 북가주의 새크라멘토 카운티가 차지하고 있다. 이와 같은 추세는최소 내년 봄까지 계속될 전망이다.
숏세일이 무엇인지 신문지상이나 TV등을 통해 대부분의 독자들이 익히 알고 있을 것이다. 일선에서 직접 매일 차압위기에 놓인 주택오너들과 이러저런 고민을 같이하며 해결책을 찾다보면 주택오너들이 숏세일 자격에 관해 자주 질문하는 사항들이 있어 이시간 몇가지를 짚고 넘어가고자 한다.
첫째. 현재 융자금을 잘 내고 있지만 가까운미래에 실직등이 예상되어 융자금상환이 어려움이 예상되는경우 숏세일이 가능한가? 이전에는 꼭 집 페이먼트가 밀려있어야 숏세일신청이 가능했지만 지금은 현재 잘 내고 있지만 앞으로 어려움이 예상되는경우도 숏세일이 가능하다.
둘째. Hardship 내용을 적어내라고 하는데 어떻한 내용은 hardship이 해당될 수 있는가? 실직, 이혼, Medical Emergency, 수술, 파산, 사망등이 은행에서 대표적으로 숏세일을 허락하는 이유들이다. 하지만 단순히 임신을 했다던지, 주변이웃이 마음에 안들어서, 혹은 현재있는 집을 그저 포기하고 아파트로 이사간다든지등의 이유는 hardship에 해당되지 않는다.
셋째. 현재 숏세일하고 있는 집 이외에 재산이 있으면 어떻게 되는가? 은행들은 숏세일시 세금보고, Financial Statement등을 요구하게 된다. 만약 많은 재산이 세금보고등을 통해 확인이 된다면 은행은 당연히 은행손해분에 대해 주택오너가 추후에 변상할 수있는능력이 있다고 보고 숏세일을 통한 손해분에대해 주택매매후 추가로 변상을 요구할 수있다.
하지만 추가변상을 요구하더라도 대개 손해분 전액을 원하는것이 아니라 디스카운트된 금액만을 요구하는것이 보통이어서 숏세일 하는것이 차압을 당하여 손해분전액을 배상 하는것 보다는 유리하게 된다.
넷째. 숏세일후 은행 손해분에 대한 세금은 어떻게 되는가? 2007년이후 부동산시장이 붕괴되면서 많은 차압과 숏세일이 발생되었고 앞으로도 계속될 것으로 보여 정부에서2007년말 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007란 특별법을 제정하고 2012까지 한시적으로 적용하고 있다.
예를 들어 융자액수가 $500,000 남아있는 주택을 숏세일로 $400,000 로 매매한 경우 은행손해분 $100,000에 대해 은행중 일부는 1099-C를 발행할 수도 있다(1099이 전혀 발행안되는 경우도 많이 있다). 만약 1099을 받게되면 $100,000에대해 주택소유주는 이듬해 세금보고에 $100,000을 수입으로 보고해야 한다. 하지만 세금보고를 해도 위의 특별 법에의해 주택소유주들은 최고 200만불까지 면세를 받게된다.
단 본인이 사는 Primary residence라야한다. 또 임대용주택의 경우도 세금을 피할 수있는 방법이 있으니 숏세일에 관한 세법을 많이 알고 있는 전문 CAP와 세금문제를 상의하는것이 좋다.
다섯째. 숏세일후 크레딧은 어떻게 되는가? 많은 경우 숏세일을 하게되면 “Paid in Full less than agreed”라고 크레딧리포트에 기록되게 된다. 치명적인 기록을 남기는 차압에 비해 추후에 크레딧회복이 당연히 쉽게된다. 또 은행이나 기타 크레딧이 요구되는 곳에도 숏세일은 차압에 비해 훨씬 경미한 것으로 취급되며 추후에 주택을 다시 구입하는것도 차압에 비해 상대적으로 수월하게 된다.
(213)590-5533
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
