1년 경기를 시기적으로 4분기로 나눈다면, 올 한해도 벌써 4분기를 향해 나아가고 있는데 부동산 시장에서는 이 4분기가 거래가 가장 뜸한 시기이다. 학교가 개학하고 연휴, 연말이 끼어있어 바이어들은 물론 셀러들도 매물을 거두어들이는 경우가 많이 있어 4분기는 부동산 시장의 대표적인 비수기로 통한다.
하지만 거래량에 비해 이 시기는 또 다른 중요한 의미를 지닌다. 이 시기에는 평균적으로 부동산 가격이 하락한 경우가 많았는데 어느 정도 가격 조정이 이루어 졌느냐에 따라 다음해에 부동산 전망이 바뀌는 경우가 많았다.
올 다가올 4분기의 전망은 그다지 밝은 편은 아니지만 역사적으로 낮은 이자율과 정부의 또 다른 부동산 및 경기 부양책이 나올 것이라는 기대가 형성되어 있어 경우에 따라 좋은 마켓이 형성될 수도 있을 것으로 본다. 즉 이번 4분기는 더불딥의 공포가 시장을 지배하느냐 아니면 위에 언급한 호재들이 부동산 시장을 활성화시키느냐에 따라 2011년 부동산 시장의 흐름을 보다 정확히 예측할 수 있을 것이다.
이번에는 부동산을 사고, 판 경험이 있는 분들은 다 알며 예민해 하는 contingency remove와 contingency period에 대해 이야기해 본다.
컨틴전시는 아주 중요한 조항으로 부동산을 사고 팔 때 바이어와 셀러가 몇가지 조건을 붙여 만일 이러한 조건들이 정해진 기일 한에 해결이 안될 때 계약을 취소 또는 무효화시킬 수 있는 조항들과 기간에 관한 것이다.
이러한 컨틴전시 서류에는 융자, 감정, 수리 등 각종 조항들이 나와 있는데 대표적인 것이 융자와 감정에 관한 조항이며 바이어와 셀러가 특별히 날짜를 명시하지 않으면 이 모든 조항을 없애는 기간은 17일로 보면 된다. 때로는 셀러나 바이어의 요구에 따라 기간이 늘어날 수도 또는 줄어들 수도 있다. 그러나 이러한 조항은 일반적으로 바이어에게 유리하게 적용되는 경우가 많은데 셀러는 이 기간이 지나고 바이어가 이 조항을 없앤다는 서류를 받기 전까지는 안심할 수 없다.
하지만 셀러에게도 좋은 점은 이 조항을 바이어가 없앤 다음에는 바이어가 어떤 이유라도 취소를 원해도 셀러는 바이어의 계약금(initial deposit)을 가질 수 있는 장점이 있다.
이러한 제도를 갖는 것은 특히 바이어에게 집을 구입하기 전에 자기가 가진 조건과 집에 관한 내용들을 에스크로 중에 점검해 다시 한번 구입을 할 것인가 말 것인가를 최종 결정하게 기간을 두어 실수를 줄일 수 있게 하자는 것이다.
또한 셀러에게도 바이어의 미결정으로 무작정 미룰 수 없는 집 판매를 원활하게 만들도록 만든 실용적인 제도라고 보면 된다.
그러면 일반적으로 에스크로가 오픈된지 17일 안에 이 조항을 없앤다는 서류에 사인을 해서 셀러에게 보내야 되는데 바이어는 보통 17일 안에 융자나 감정 등 모든 것을 파악할 수 있냐는 것이다. 대답은 아니다. 집에 관한 서류나 감정 등은 이 기간안에 해결되지만 융자의 경우 이자율이나 그때 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 100% 안심할 수는 없다. 보다 안전하게 하기 위해서는 융자 승인을 받고 융자 서류가 나와야지 안심되겠지만 요즈음에는 빨라도 24-5일 이나 지나야 알 수 있기 때문에 바이어는 시간이 없다.
그래서 최선의 방법은 바이어는 미리 은행에 일정 금액이 융자가 가능 하다는 서류를 받고 시작하면 조금 더 안전하게 딜을 할 수 있다. 하지만 많은 수의 바이어들은 보통 에스크로가 오픈되자마자 융자를 준비하는 경우가 많기 때문에 17일 이라는 기간이 턱없이 부족하게만 느끼겠지만 융자 전문가들은 이 정도 기간이 지나면 바이어의 현 상황을 충분히 알기 때문에 이러한 조항들을 없애도 된다고 어느 정도 확신을 심어줄 것이다.
셀러의 경우는 꼭 바이어가 모든 컨딘젼시를 없앤다는 것을 서류로 받아 놓아야만 법적으로 유효하다. 그리고 한가지 요즘 은행차압 매물이나 숏세일 매물들은 이러한 컨틴전시 기간이 무의미 한 경우도 있다. 은행 매물은 주로 서류에 자세히 명시되어 있지는 않지만 인스팩션 컨틴전시를 10일로 잡아 놓아 나머지 조항도 보통 10일로 생각하는 것이 좋다. 그리고 숏세일의 경우 보통 1차 승인 후 2차 승인이 나기까지 기간이 어느 정도 걸릴지 몰라 컨틴전시를 없애기가 어렵다.
(818)357-7694
에릭 민
<뉴스타 부동산>
