한인들도 이제 짧지만 않은 이민역사와 함께 부동산투자등을 통해 알뜰하게 돈을 모은 사람들을 주변에서 쉽게 발견할 수 있다.

이 중 주거용주택을 통해 재미를 본 한인들중에는 주택보다는 소형 인컴유닛에서 부터 샤핑센타까지 투자범위를 늘려가고 있다.

투자용부동산을 구입을 하려면 투자가치를 가름해 보는 여러가지 계산방법에 익숙해야 한다. 하지만 이러한 계산방법을 통해 투자가치를 조사해 보는것도 중요하지만 무엇보다도 제일 중요한 것은 테넌트들과의 현재 체결되어 있는 리스의 내용을 통해 투자가치를 평가하는것이 무엇보다도 중요하다.

그러면 리스계약에서 어떤 조항들을 눈여겨 보아야 하는가?

1. 리스기간 - 현재 리스가 얼마나 남아있는가를 살펴보아야한다. 만약 리스기간이 아직도 많이 남아있다면 현재 받고 있는 렌트비가 적당한 가격인지 아니면 낮은것인지를 주변시세와 비교 검토해본다. 리스기간이 많이 남아 있는것이 좋지만 렌트비가 현재 마켓렌트에 비해 터무니 없이 낮다면 구입을 보류하고 다른 건물구입을 고려하는것이 바람직하다.

모든 투자용부동산은 바로 렌트비에 의해 가격이 산정되므로 후에 매매시 건물가격산정에 있어 불이익을 볼 수있기 때문이다.

2. 렌트비의 실제 지불여부 - 테넌트들이 리스계약에 있는대로 렌트비를 그대로 내고 있을것이라고 추정하는것은 절대 금물이다. 요즈음 같은 불경기에서는 건물주인들이 렌트비를 임시로 일정기간 조정해 주는 경우가 허다하므로 조심해야한다.

보통은 리스내용중 일부를 바꾼다는 Lease Amendment를 작성해 하지만 그저 간단한 서류를 만들어 건물주인과 테너트간에 싸인하는 경우도 많으므로 꼭 확인해 볼 필요가 있다.

예를 들면 샤핑센타공동구역 의 청소를 테넌트가 맡아서 하게 하면서 그 대가로 매달 계약서에 명시되어있는 렌트비보다 싸게 렌트를 받는경우도 있다. 이 경우 리스에 나와있는 렌트를 기준으로 인컴 계산을 한다면 구입 후 낭패를 볼 수있게 된다.

따라서 현재 오너와 테넌트간의 리스계약중 중요사항인 렌트비, 리스기간, 디파짓, 현재 밀린 렌트는 없는지, 또 리스계약이외에 어떠한 다른계약을 오너와 한 적이 있는지등을 보여주는 Estoppel을 꼼꼼히 잘 살펴보아야한다.

3. Renewal Option - 리스기간이 끝난후 리스를 연장할 수있는 옵션(Option)조항이 있는지를 살펴보아야한다. 만약 옵션이 있다면 옵션기간중 렌트비와 기존 리스내용중 바뀌는 것이 있는지도 잘 살펴보아야 하는 조항이다.

옵션기간중 책정되는 렌트비가 은행융자금 상환과 투자금에 대한 충분한 이윤을 낼 수 있는지도 계산해 보아야 한다.

4. 렌트비 인상조항 - 리스조항에서 꼭 챙겨 보야할 내용이다.

리스계약서에서 보편적인 렌트 인상률은 일년에 몇 퍼센트 혹은 CPI(Consumer Price Index)라는 물가 상승률을 기준으로 올리는 방식으로 나누어볼 수있다.

렌트비인상 조항이 건물구입에서 중요한 이유는 매년 렌트인상분이 물가상승률을 충분히 커버할 수 있는가를 살펴볼 수있기 때문이다.

물가상승률이 낮을때는 매년 일정 퍼센트씩 올라가는 방식이 유리하지만 인플레이션의 위험이 있을때는 CPI와 같이 물가와 연동되어 올라가는 방식이 유리하다. 어떤 리스는 매년올라가는것이 아니라 3년혹은 5년에 한 번씩 올라가는 방식도 있으므로 구입후 최소한 10년동안 예상 인컴을 산출해 기록해 보는것이 중요하다.

한인투자자들도 리스내용을 분석하는데 꽤 익숙하지만 본인이 잘 모른다면 반듯이 리스계약에 익숙한 전문인이나 상법변호사를 통해 리스계약 분석을 부탁하는것이 좋다. 한 가지 씩 차분히 정리, 분석하다 보면 의외로 투자 분석이 손쉬워짐은 물론 구입결정도 쉽게 할 수 있다.

조금만 수고하면 큰 돈이 투자되는 건물구입에 있어서 그만큼 실수를 줄일 수 있게 된다.

(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표