HAFA는 페이먼트가 힘들어 숏세일로 주택매매를 하려는 채무자에게 숏세일이 좀 더 원활하게진행될 수 있게 도와서, 차압의 불명예를 방지하며 채무자와 가족의 정신적 피해를 줄일 뿐 아니라 1차, 2차의 채무를 없앨수도 있는 바람직한 정책으로 2012년 12월31일 제한된 기간까지 만 계속되는 것이다.

즉 숏세일을 하게되면 채무자인 집주인을 곤경에서 벗어 나도록 돕게 될 뿐 아니라 지역의 집값 하락을 최소화하고 융자를 해 준 은행의 입장에서도 차압을 하는 과정에서 발생하는 비용이나 빈집으로 남아있게 될 경우 주택이 훼손당하거나 파괴되는 밴달리즘(Vandalism)도 방지할 수 있게되는 바람직한 결과를 볼 수 있게 된다

그러나 지난번에도 언급한 것같이 은행이 채무자의 어카운트를 관리하는 관리자(Servicer)의 역활만 하고 실제로 저당권을 외부의 투자자가 소유하고 있다면 은행이 숏세일을 승인했어도 투자자(Investor)가 자신에게 실제로 이익이 된다고 인정하여야 숏세일이 이루어질수 있다.

즉 숏세일가격이 REO세일이나 그 지역의 시세보다 낮다고 생각되면 일반 숏세일과 마찬가지로 투자자는 승인을 하지않을 수도 있음도 생각해야 한다.

HAFA는 실제로 정부의 경제 활성화정책 중 하나인 융자재조정정책(HAMP)의 일환으로 시행되고 있는 것으로 실직등으로 수입원이 끊겼거나 경기침체로 매상이 줄어 페이먼트를 제 때에 하지 못하는 자영업자들에게 은행에서 융자조정을 시도해 볼수 있는 기회를 먼저 주게 되는 데. 즉 투자용으로 구입하여 임대를 주었던 집이 아니고 집주인이 직접 살고있어야 하며 집의 융자가 2009년 1월1일이나 그 이전에 대출을 받았었던 것이어야 한다.

그리고 현재 은행에 갚아야 할 융자잔액이 $729,750이하이고 2달이상 월 페이먼트가 밀려있거나 혹은 앞으로 페이먼트가 어려운 상황이 확실하게 보여진다면 은행으로부터 융자재조정을 시도해 볼 수있는 기회가 우선 주어지고, 은행의 심사 후 재산세와 화재보험을 포함한 집페이먼트가 수입의 31%가 넘어 융자재조정에 해당이 되지않는 경우 또는 융자조정이 성립되었으나 재조정된 경우에도 처음 3개월 시험기간(Trial period)에 페이먼트를 하지못했거나 조정된 금액이 현실적으로 도움이 되지않아 집을 유지할 수 없을 때 숏세일을 할 수 있게 된다. 그러나 집을 살때 VA 나 FHA등 정부보증 융자를 받은 주택 소유주들은 해당이 되지않는다.

숏세일을 하게되면 차압에 비해 크레딧의 손상도 적고, 짧게는 2년정도의 기간이 지나면 다시 집을 살 수도 있게된다.

그리고 HAFA 프로그램에 해당이 된다면 $3000불의 이사비용을 보조 받게될 뿐아니라 1차와 2차의 채무를 없앨 수 있는 기회가 되어 융자액을 다 갚지 못해도 해당은행으로 부터 클레임을 받지않을 수도 있게 된다.

또 숏세일 기간에는 은행에서 일방적으로 차압을 할 수 없으므로 숏세일 셀러에게 많은 유익이 있으나 숏세일에 성공하려면 집의 상태를 잘 유지해야 할 뿐 아니라 밀린 재산세나 관리비등 집에 걸려있는 부담을 모두 깨끗하게 업애야한다. 특히 이 부분에 대해 많은 분들이 궁금해 하시는 데 자세한 사항은 전화주시기 바란다.

HAFA 프로그램을 통해 숏세일을 성공적으로 끝내기 위해 정부는 주택소유주와 함께 해당 은행에도 인센티브를 주게 되는데 내용을 보면 먼저 1차 저당권을 관리하는 관리자(Servicer)에게 숏세일절차에 따르는 비용 중 $1500을 보조하고, 2차은행은 최고 $6000까지의 배상을 받게된다.
(213)505-5594


미셸 원
비부동산 부사장, 공인숏세일전문가