부동산에 관한 계약은 대체로 부동산자체나 거기에 부착 되있는 권리를 사고파는 것이나, 임대하는 것이나 또는 사고팔거나 임대하기 위해 부동산 브로커리지 회사를 고용하는 계약 등으로 나누어지며, 부동산 중개 회사를 고용하기 위한 셀러와 부동산 회사와의 계약을 리스팅 agreement 이라고 한다.

부동산회사는 반드시 브로커 라이센스를 소유한 사람에 의해 전체적인 관리감독이 이루어져야 하며 세일즈 퍼슨들이나 또는 브로커 라이센스를 소유했어도 어떤 브로커리지 회사에 속해있는 브로커 associate 들의 잘못된 행동에 대해 우선적인 공동책임을 지게 된다.

부동산 브로커리지 회사와 그 회사에 소속되어 있는 사람들을 일괄적으로 에이전, agent 이라고 칭하며, 셀러가 부동산을 팔거나 임대하기 위해 부동산 회사를 고용할 때 쓰이는 고용계약서 즉 listing agreement 은 셀러와 부동산회사와의 계약이며 리스팅은 부동산회사의 소유가 된다.

리스팅 계약서는 agency law에 의해 bound 되며 셀러나 부동산회사 모두 지켜야 될 의무가 주어진다.

셀러는 부동산 회사가 a ready, willing and able buyer 즉 셀러의 부동산을 구입할 준비가 되있고, 지금 구입하기를 원하며, 구입할 능력이 있는 바이어를 데려왔을 때 커미션을 지불하겠다는 약속을 하는 것이며, 부동산 회사는 그런 바이어를 찾기 위해 적법적으로 요구되는 해야될 최선을 다하겠다고 약속을 하는 것이다.

셀러의 부동산 회사에 대한 약속은 부동산 회사가 a ready, willing able 바이어를 데려 왔을 때 커미션을 지불하겠다는 약속이지, 그 부동산을 꼭 팔겠다는 약속은 아닌 것이다.

리스팅 계약이 되었더라도 파는 것은 전적으로 셀러 혼자만의 결정에 달려 있는 것이다.

예를 들어 셀러 S와 부동산 회사 R과 한인타운에 있는 콘도미니움 유닛 #101을 $250,000 all cash에 팔기로 결정한 후 S는 R이 준비해 온 exclusive right to sell listing agreement에 싸인을 했고 그로부터 며칠 후 R은 바이어 B의 25만불 오퍼와 에스크로 회사앞으로 된 캐쉬어첵 25만불을 가지고 왔을 때, 모든 다른 부수조건도 셀러가 제시했던 조건과 모두 부합했을 때 셀러는 이 콘도유닛을 꼭 팔아야되나?

No. S와 R의 리스팅 계약에서의 약속은 위에서 언급한 것 같이 a ready, willing able 바이어를 데리고 왔을 때 커미션을 지불하겠다는 것이지, 그 콘도유닛을 꼭 팔겠다는 약속은 아니며 S가 그 콘도유닛을 팔게 강요될 수는 없는 것이다. 물론 R의 증명 즉 B가 ready, willing, able- 지금 구입할 준비가 되어 있고, 지금 구입하기를 원하며, 지금 구입할 능력이 있는 바이어라는 것을 R은 증명하여야 되겠지만, 그런 증명이 되었을 경우 S는 R에게 커미션만 지불하면 되는 것이며, 리스팅 된 부동산을 꼭 팔아야 되는 것은 아니다.
물론 S가 B의 오퍼를 수락해 싸인을 했을 경우에는 S와 B 사이에 매매계약이 성립되었으므로 S는 B와의 매매계약을 이행하여야 할 것이다.

부동산회사는 S와 B 사이에 맺은 매매계약에 당사자가 아니며, B가 매매계약에 약속대로 모든것을 이행하여 타이틀보험회사에서 B 앞으로 title policy를 이슈함으로 에스크로가 종결될 때에 커미션을 지급받는 파티일 뿐인 것이다.

셀러와 부동산 회사 간에 고용계약 즉 listing agreement 에는 exclusive right to sell, exclusive agency open, net의 4가지가 있다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사