이해하기 쉬운 숏세일 강의를 마치면서

2010-09-02 (목)

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▶ 부동산 클럽

지난 5월13일 목요일에 처음 시작한 ‘이해하기 쉬운 숏세일 강의’가 지난 8월26일을 끝으로 15회로 마감하게 되었다. 그간 3여개월반 동안 애독자들께서 보여주셨던 호의적인 반응에 다시 한 번 감사를 드린다.

짧은 지식이나마 실무현장에서 피부로 느끼며 축적했던 정보들이 이 글을 읽는 독자들뿐만 아니라 부동산 에이전트와 은행과 직접 협상을 담당하는 negotiator에게까지 작은 도움이 되었으면 하는 바람 간절하다.

비록 15회로 연재했던 강의는 이번으로 마감하지만 칼럼을 계속하는 중간 중간 숏세일에 대한 새로운 소식이 있으면 바로바로 업데이트해서 일러드릴 것을 한 번 더 약속드린다.

현재 필자의 개인 리스팅 대부분이 숏세일 매물들이다. LA의 일부 지역에서는 숏세일 매물과 은행 차압매물(REO)들이 거의 사라지고 대신 정상매물들이 MLS의 많은 부분을 차지한다고 하고는 있지만, 제가 고객들에게 도움을 드리고 있는 발렌시아, 스티븐슨랜치, 캐년컨트리 지역은 여전히 숏세일 매물들이 많이 나오고 있다.

이 지역이 원래 신도시 개발이다 베드타운 개발이다 하여 한국의 일산 분당과 같은 개념으로 개발된 도시다보니, 지난 5년 전 개발이 한창일 때 주택가격이 다른 지역에 비해 엄청 무섭게 올라갔었고, 그 후 주택가격이 하락될 때에는 다른 지역보다도 더 빠른 속도로 가격이 떨어졌었다.

현재의 주택시세는, 2003년 개발이 처음 시작할 때의 주택가격으로 도로 돌아와 있는 실정이며, 2009년 초에 평균 주택가격이 최저로 내려온 이후 2010년 9월 초인 지금 현재는 2009년 초의 최저의 주택가격에 비해 거의 차이가 없거나 5% 정도 가격이 소폭 올라 있는 상태이다.

지역 특성상 많이 떨어진 가격만큼 차후에 가격이 올라갈 여지도 타 지역에 비해 상당히 많은 편이다. 십여년 동안 이 지역 주택가격의 변동 상황을 매일 분석하다 보니 어느 정도 향후 주택 가격의 추이가 추정이 되는 바, 향후로는 더 이상 가격이 내려갈 가능성은 거의 없을 것 같고, 내년 2011년 초쯤에는 새로운 주택시장의 변화가 있을 것으로 보고, 어느 정도 정상적인 비율로 주택가격이 소폭 상승할 것으로 예상한다.

그러나 주택시장 상황에 대한 여러 부정적인 시각, 예를 들어 더블딥과 같은 불확실하지만 부정적인 구매자 심리가 계속된다고 하면 현재의 주택시장의 조용한 움직임이 내년에도 계속될 것이라는 예상도 버리지는 못할 것 같다.

요사이도 계속해서 고객들의 전화문의의 대부분을 차지하는 것이 바로 모디피케이션이다. 변호사 등을 통하여 모디피케이션을 시작했는데 1년이 다 되어가는 데도 아무 소식도 없다던가, 변호사로부터 아무런 소식도 못 받아서 전화를 몇 번을 했는데 여전히 잘 되어간다는 말만 하고 있어서 너무 답답하다 라는 고객도 있고, 잘 되어가고 있다고 했는데 어느 날 불쑥 경매 통지서를 받았다는 걱정 전화도 더러 받고 있다.

요사이 들어서는 은행에서 모디피케이션을 잘 안 해주고 있는 것 같다. 성공해서 기뻐하는 고객을 본 적이 거의 없다. 신문 지상으로는 50% 정도는 모디피케이션에 성공한다고는 하지만 실제로는 20%도 채 안 되는 것 같고, 또 은행이 페이먼트를 삭감해 주는 것도 고객의 입장에서 보면 그리 썩 만족스럽지는 않은 것들이 많아서 지금 삭감해 주는 폭으로 봐서는 몇 달 지나지 않아서 또 다시 그 조정된 페이먼트도 다시 못내는 경우가 발생하는 것이 많다. 그래서 모디피케이션에 대해서는 너무 큰 기대는 하지 않는 것이 좋겠다.

이번 7월 이후 주택매매 건수가 눈에 띄게 줄어든 근본 원인은 물론 연방 정부의 세금혜택이 6월 말로 종료가 된 것도 이유이긴 하지만, 근본적으로 주택구매 수요자의 수가 어느 정도 소진이 되었다고 보는 견해가 많다.

한편으로 생각해 보면, 이곳 미국의 급여체계가 우리 한국과는 달리 연봉체계이다 보니, 경제가 호황기에는 급여를 많이 받았어도 불황기에 닥치면 언제든지 그 연봉이 큰 폭으로 삭감될 수 있고, 또한 경기가 충분히 회복되지 않으면 그 급여 수준이 예전 폭으로 다시 올라가지 못함이 경제회복을 가로막는 또 하나의 큰 원인이 아닌가 한다.

일반 소비자들의 가처분 소득이 예전처럼 적정한 수준으로 올라가지 않는 한 경제회복과 주택시장의 회복이 그리 빠르게 회복되지는 않을 것 같은 편치 않은 생각이 많이 든다.
(661)373-4575

제이슨 성 <뉴스타부동산발렌시아지사장>