최근 차압이 다시 들어나면서 안정국면을 찾고 있는 부동산 마켓에 큰 복병으로 작용하고 있다. 차압은 주택소유주의사와 상관없이 융자기관이 임의로 주택을 경매처분한 것을 말한다. 최근 1년동안 정부에서는 부동산 시장 정상화를 위해 여러가지 정책을 내 놓았다. 이 중 가장 신경을 쓴 부분이 바로 차압방지를 위한 정책들이었다. 오늘 소개하고자 하는 HAFA 프로그램은 올 4월5일 부터 발효되어 2012년 12월31일 까지 한시적으로 시행되는 차압에 직면한 주택소유주들에게 차압을 피하면서 주택을 정리할 수있는 다른 방법을 제시한 프로그램이다. 용어그대로 “Alternatives” 차압대신 다른 옵션을 제공하여 위기에 처한 주택소유주들에게 피해를 최소화하면서 혜택을 제공하려는 프로그램이다. 먼저 HAFA에 해당되면 주택소유주들은 어떤 혜택들이 받게 되는가?
1. HAFA 프로그램에 참가한 은행들은 숏세일에서 주택소유주들에게 가장 문제로 대두되고 있는 Deficiency Judgment을 할 수 없게 된다.
Deficiency Judgment란 융자금액과 실제 매매금액 차액에 따른 은행 손실분에 대해 은행이 법정을 보상판결을 받은후 주택차압후에도 계속해서 주택소유주에게 채무액을 갚게하는 것을 말한다. 최근 한인들사이에 큰 문제가 되고 있는 2차융자에 관한 Deficiency Judgment도 HAFA 숏세일 프로그램에 해당되면 모든 2차채무액도 면제 받을 수있는 길이 열려 있다. 현재 90%이상의 모든 융자관련 은행들이 이 HAFA프로그램에 가입된 상태이므로 대부분의 주택소유주들이 가지고 있는1,2차 론은 혜택대상이 될 수 있다. HAFA에 참가한 2차융자은행은 6% 혹은 $6,000 까지 HAFA를 통해 보상을 받을 수 있다.
2. 은행은 HAFA 를 통해 숏세일을 하게 되면 숏세일 기간중 차압을 할 수없게 된다.
3. HAFA를 통해 숏세일을 하게되면 주택오너는 $3,000까지 은행으로 부터 이사비용을 받을 수 있다.
4. 주택소유주들에게 추가로 부담하는 비용이 전혀 없다..
HAFA숏세일프로그램에 해당되려면 어떤 조건을 갖추어야 하는가?
1. 먼저 해당주택이 본인 거주용 주택이어야 한다.(투자용이나 임대용은 안됨)
2. 1차 융자금액이 $729,750이 넘으면 안된다
3. 주택오너의 주택상환금이 최소 60일 이상 연체된 상태여야 한다
4. 융자를 처음 받은 시기가 2008년 12월31일 까지만 해당된다.
5. 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)에 신청했다가 거절당한 케이스이어야 한다.
6. VA, FHA론등 정부론은 해당이 안된다.
7. HAFA 숏세일 프로그램은 2012년12월31일까지만 한시적으로 시행된다.
현재 위기에 처한 주택소유주들을 구제하기위해 정부 혹은 은행주도의 여러가지 구제책이 발표되고 있다. 하지만 복잡한 자격조건과 어려운 용어들로 인해 일반 주택오너들이 잘 이해하기가 쉽지 않다. 또 한시적으로 시간을 정해 시행되고 있어서 혜택을 받기 위해서는 정해진 기간을 잘 살펴보아야 한다. 차압위기나 경제적인 어려움으로 집페이먼트 체납이 예상되는 주택소유주들은 현재 시행중인 여러가지 주택 구제책들을 잘 이해해야 최악의 상황을 피할 수 있다. 또 부득불 자신의 집을 정리 해야 하는 상황이면 차압을 피하면서 피해를 최소화할 수 있는 HAFA 숏세일을 고려하는것이 좋다.
(213)590-5533
스티븐 김 아메리카 부동산 부사장
