부동산 클럽 - 이해하기 쉬운 숏세일 강의(15)

2010-08-26 (목)

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(17) 숏세일이 완료되고 집이 팔리고 나면 은행에서 손해 본 부분은 집주인이 세금으로 다시 내어야 된다고 하던데, 어떻게 되나요?

숏세일로 집을 판다는 것은 바이어에게는 시세보다 좋은 가격으로 좋은 집을 구입하게 되니까 상당히 매력적인 일일 것이나, 집주인, 셀러에게는 결코 기분 좋은 일이 아니다. 세계적인 경제불황으로 가계수입이 줄어들고 이에 따라 주택대출의 페이먼트를 낼 수 없게 되어 어쩔 수 없이 집을 파는 것이고, 주택을 팔아서 은행대출을 갚아야 하는데, 집값이 떨어져서 집을 팔아도 은행대출을 다 갚지 못하는 바람에, 하는 수 없이 해당 은행에다가 “집을 팔아서 빚을 다 못 갚는다 하여도 이해해 주고, 은행 빚을 모두 없애 주세요”라고 요청하여 정리하는 것이 숏세일인 것이다. 참으로 가슴 아픈 일이 아닐 수 없다.

어쨌든, 숏세일이 성사되고 나면 집을 바이어에게 넘겨주고 집주인은 이사를 나가면서 매매가 종료가 되고 집주인은 은행의 빚을 깔끔히 없애면서 그간 무거웠던 짐을 내려놓게 되는데, 그러다보니 은행 측은 마냥 손해만 보고 있는 셈이 된다. 처음 집을 살 때에는 꼭 대출을 해야 하니까 반드시 집을 살 수 있게 돈을 빌려 달라고 해서, 그 집을 담보로 해서 몇십만달러를 빌려 주었더니, 몇년 간은 페이먼트를 잘 내다가 어느 날 갑자기 월 페이먼트를 내지 않으면서 집을 팔 테니까 내가 진 빚을 그냥 깨끗하게 지워달라고 하니 은행에서는 가만히 앉아서 집주인의 결정만 바라보는 셈이다. 세계적인 불황의 경제사정을 모르는 바가 아니나, 은행 측으로 보면 거의 집주인의 일방적인 결정에 그냥 따라갈 수밖에 없다고 불평을 해도 충분히 이해가 간다.

여하튼 숏세일을 통한 은행 측의 손해는 은행 조직 내에서 계정상 손실처리를 하여야 하는데, 그 처리 방법 중 가장 일반적인 것이 은행에서 손해 본 만큼의 금액을 집주인에게 ‘급여’ 또는 ‘양도’의 방식으로 그 금액을 지급한 것으로 처리한다. 예를 들자면, 은행빚이 40만달러 남아 있었는데 숏세일로 35만달러에 집을 팔아 매매처리 비용을 제외하고 남은 30만달러가 은행으로 들어왔다고 하면, 은행대출 40만달러와 은행이 최종적으로 받은 30만달러의 차액인 10만달러를 집주인에게 ‘양도’ 형식으로 지급한 것으로 처리한다. 올해에 숏세일이 완료되어 에스크로가 끝났다면 내년 1, 2월 중에 은행에서 1099양식을 통해 10만달러를 지급한 것으로 통보가 갈 것이다.

그리하여 집주인은 내년 4월15일까지 소득세금 보고(income tax report)를 할 때에, 올해에 벌어들인 소득에 지금의 10만달러를 더해서 세금을 보고하여야 한다. 즉, 올해에 임금으로 5만달러를 직장에서 받았으면, 이 10만달러를 더해서 총 15만달러를 받은 것으로 세금을 보고하여야 한다.

한 달 한 달 빠듯하게 살아가는 일반 사람들에게 추가로 10만달러의 세금을 더 내야 한다는 것은 엄청난 부담이 아닐 수 없다. 그래도 은행대출금 40만달러를 기분 좋게 갚았으니 이 세금은 흔쾌히 내야지 하는 보통 사람들은 아무도 없다. 이를 낼 수 있는 사람은 아무도 없다. 돈이 모자라 페이먼트도 못해서 숏세일로 집을 파는 힘든 경제사정에 어떻게 이 세금을 낼 것인가? 이는 거의 불가능하다.

그래서, 미의회에서 2007년에 특별법, 즉, 주택모기지 구제법안(The Mortgage Debt Relief Act of 2007)이 만들고, 집주인의 실거주지에 대한 주택자금 대출의 빚을 없애면서, 은행으로부터 받은 소득(income)은 다음 해 세금보고 할 때 이 금액을 제외(exclude)하도록 하고 있다. 즉, “The Mortgage Debt Relief Act of 2007 generally allows taxpayers to exclude income from the discharge of debt on their principal residence.” 또한, 세금을 면제 받는 총 금액은 부부 2인당 200만달러까지, 적용가능 연도는 2007년부터 2012년까지로 정해 두었다.(This provision applies to debt forgiven in calendar years 2007 through 2012. Up to $2 million of forgiven debt is eligible for this exclusion).
그러니, 숏세일로 매매를 하여서 그 다음 해에 은행으로부터 1099 통지를 받는다 하여도 이는 모두 세금면제가 되는 사항이니 그리 걱정하지 않아도 될 것이다.

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