몇 년전의 서브프라임사태 이후 벌써 집이 은행으로 넘어간 100만 가구이외에도 현재는 750만 가구의 주택소유주들이 집페이먼트가 늦어졌거나 이미 차압절차에 들어가 있다고한다.

대공황이후 최악의 주택 대란(Housing Crisis)이라고 까지 표현되는 이 심각한 사태가 나아지지않자, 정부는 몇년전부터 융자재조정이나 시세의 105%까지도 융자가 가능한 재융자프로그램등을 내어놓아 어려움에 쳐한 주택소유주들을 도우려고 시도해왔지만 올 상반기까지의 결과는 융자조정정책(HAMP)을 통해 실제로 융자재조정(loan Modification)을 받은 경우는 모두 17만 가구정도이고 많은 경우 해결점을 찾지못한 홈오너들이 집을 처분하게되어 2007년경부터 숏세일이 많아졌다.

그러나 숏세일을 하면 채무자는 빚을 탕감받고, 최악의 사태인 차압을 막을 수 있는 좋은 방편이긴하나 이제까지는 은행, 셀러쪽이나, 그리고 바이어쪽 모두 일손 부족, 경험부족등 여러가지 이유로 성공률이 높지 못한 편이었다.

그래서 정부가 새로 내어놓은 숏세일정책이 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)이다. 지난 4월부터 시작된 이 정책은 100개이상의 은행들이 동참하고있는 데 이것은 미국내 주택융자를 취급하는 은행의 90%가 넘는 숫자라고한다.

우선 지난번에도 언급되었던 것처럼 HAFA의 조항중 숏세일셀러에게 가장 큰 혜택이 되는 $3000 이사비용을 지급받으려면 몇가지 조건이 충족되어야 하는데 먼저 2009년 1월1일 이전에 집을 산 주택소유주가 직접 살고있는 집(Owner Occupied)이어야하며, 인컴택스나 전기세등 유틸리티 고지서(Utility Bill)등으로 증명이 되어야 한다. 물론 채무자가 경제적으로 곤란한 경우일때에 해당이 되는 것으로 이미 60일이상 페이먼트가 연체되었거나 아직은 연체되지 않았더라도 실직을 당했거나 질병등으로 앞으로 페이먼트를 하기어려운 확실한 이유가 증명된 홈오너에게 해당되며 집의 페이먼트가 적어도 수입의 31%이상이 되어야만 HAFA의 승인을 통해 숏세일을 할수 있게된다.

그리고 숏세일을 진행하는 과정에서 은행의 입장을 조금 자세히 알게되면 숏세일을 이해하는데 도움이 될것같다. 그 이유는 현재 대부분 숏세일을 진행하고 있는 은행들은 뱅크 어브 아메리카, 웰스 파고, 또는 체이스 은행등 우리가 집을 살때 돈을 빌렸던 우리에게 익숙항 대형은행들이 주를 이루지만 실제로 채무자인 홈오너의 주택담보(Mortgage loan)을 소유하고 있는 투자자는 별개인 경우가 많아서이다.

즉 홈오너가 집을 살때 론(Loan)을 받았던 은행에서, 집의 저당권(note)을 다른 투자자(Investor)에게 팔아 소유주가 바뀌게 된 것인데 예를 들어 인디맥 은행의 경우 은행이 관리하고 있는 주택담보의 90%이상이 이미 외부투자자에게 팔려나가 해당은행은 소유주가 바뀐 주택담보에 대한 모든 서비스만 대행하고 있는 것이다.

이 경우의 투자자들은 다른 은행일수도 있고 가끔은 개인 투자자가 될 수도 있으나 현재는 많은 경우 정부기관인 페니매(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 주택소유주들의 담보권을 가지고 있는 경우가 많다. 이런 이유들 때문에 은행에서 숏세일 승인을 한 이후에도 투자자가 새로운 조건울 내어놓는 일도 있어, 승인의 내용이 바뀌어 셀러나 바이어를 혼란스럽게하는 경우가 많다.
(213)505-5594

미셸 원/비부동산 부사장,공인숏세일전문가