계속되는 불경기, 증가하는 실업률, 그리고 Deflation의 우려등으로 30년 고정 모게지 이자가 7주째 하락해 왔다. 드디어 지난 60년간 가장 낮다는 4% 초반의 이자를 기록하고있다. 현재 융자금액 $417,000 이하의 Conventional Loan일 경우 30년 고정은 4.25%, 15년 고정은 3.75%를 각각 기록하고 있다.

만약 2009년 6.25%로 30만 불 융자를 30년 고정으로 받았다면 페이먼트는 $1,847이 된다. 지금 이자인 4.25%로 재 융자를 하면 페이먼트는 $1,475이 되고 매달 절약액은 $372이 된다. 뿐만 아니라 페이먼트에서 원금에 대한 Portion이 이자가6.25%이면 284불인대 비해 4.25%라면 매달 475불이 된다 즉 원금도 매달 190불 씩 더 없어지는 것이다. 따라서 재 융자를 할 경우 실제 절약액은 500불이 넘게 되는 것이다.

Bankrate.com의 보도에 따르면 모게지 이자의 하락에는 몇가지 이유가 있다고 한다. 첫 번째는 유럽 경제의 불안으로 대거 유럽 자금이 상대적으로 안정적인 미국 채권으로 몰리면서 모게지 이자의 기본인 10년 만기 bond yield를 떨어뜨려 이자가 내려갔다고 한다.

두 번째 이유는 계속되는 실업률의 증가이다. 2010년 6월 California의 실업률은 12.3%를 기록하고있다. 이는 2009년 같은 기간의 11.6% 보다 높은 수치이다. 세 번 째 이유는 Deflation에 대한 불안감 이다. 물건이 팔리지 않음에 따른 물건 값의 하락, 소비 감소로 인한 생산 감소, 그리고 생산 감소에 의한 실업률 증가는 경기 후퇴를 조장 하고 이자를 내려가게 한다. 또한 임금 하락도 당연한 결과이다.

Inflation에 대한 염려도 전혀 없는 것은 아니다. 유럽 화 대비 달러의 약세가 계속 이어지고 있다. 그리고, 끝없이 올라가는 금 값도 온스당 1,000불을 넘어선지 오래다. 전통적으로 금은 경기가 불안 할때 Inflation 에 대한 대비책으로 많은 사람들이 구입한다. 또한 언제 오를지 모르는 불안한 Gas Price, Sugar, 그리고 구리 가격 등등 Inflation에 대한 위험이 도처에 도사리고있다.

현재 단기 연방금리는 0% -.25%를 기록하고 있다. 지난 번 FRB(연방 준비 위원회) 회의에서 당분간 연방금리를 현 수준으로 동결하기로 했다고 한다. 아마도 당분간 경기가 낳아질 기미가 보일 때까지 이자를 올리지 않을 전망이다.

연방정부는 계속되는 경기 침체를 막기위한 노력으로 첫 주택구입자 세금공제 $8,000 혹은 2 번 째 집 구입자에게 $6,000등 많은 돈을 쏟아 붇고 있다. 주택 시장도 이제는 바닥을 쳤다는 뉴스가 많이 나오면서 대도시 주변의 집 가격은 최저 수준에서 어느정도 가격이 안정되고있는 상태이다.

계속되는 이자 하락은 결국 주택 경기를 살아나게 할 도화선이 될 것임에 분명하다. 주택 경기가 회복되면 자동적으로 장기 채권(long term bond rate)의 이자는 올라가게 될 것이다. 따라서 모게지 이자도 오를 것이 자명한 사실이다. 현재 이자가 지나치게 싸다는 의견이 분분하다. 결과적으로 자신이 곧 이사를 가지 않을 생각이고 각자의 이자와 현재의 이자를 비교하고 Breakeven point를 살핀다음 재 융자를 심도깊게 고려해 봄이 바람직 할 것이다.
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브라이언 주/뉴욕융자 대표