테넌트 잘 골라 임대주면 ‘짭짤’

2010-07-22 (목)

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▶ 쉽게 할 수 있는 부동산 투자기법

누구나 한 번쯤은 부동산 투자를 통해 돈을 벌고 싶다는 꿈을 꿔본다. 주변에서 집을 사고팔고 해서 목돈을 마련했다는 이야기도 종종 듣는다. 그런데 막상 진지하게 부동산 투자를 하기로 맘을 먹은 후에는 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막하기만 하다. 부동산 투자방법이 워낙에 다양해졌고, 그 범위도 넓기 때문이다. 투자용 주택을 구입해 임대수익을 올리는 것부터 부동산 투자 금융상품에 투자하는 것도 부동산 투자범위에 속한다. 여러 가지 부동산 투자기법 중 일반인들이 비교적 쉽게 시작할 수 있는 몇 가지 방법에 대해 소개한다.

수요 많은 지역 선정해야 공실률 낮아
투자그룹에 돈 맡기면 임대·관리 대행
시세보다 싸게 나온 급매물 사들여
3~4개월내 되팔아 차익 챙길수도

◇ 주택 임대

말 그대로 집을 세입자에게 빌려주고 그 대가로 임대료를 받아 수익을 남기는 투자법이다.

부동산 투자방법 중 가장 오래되고 흔한 방법이라고 하겠다. 주택을 임대할 경우 소요되는 주요 비용은 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료 및 주택 관리비 등이다.

세입자로부터 받는 렌트비가 이 비용을 모두 커버해야 수익이 발생하는 것이다. 만약 주변에 임대 주택이 많아 렌트비 경쟁이 심한 경우 자칫 주택 임대로 오히려 손실이 발생할 수도 있다.

주택 임대 때 가장 추천되는 방법은 임대료를 무리하게 올려 수익을 내려고 하지 말고 비용을 커버할 정도의 수준에서 임대료를 정하라는 것이다. 주변 경쟁임대 주택보다 임대료 경쟁력을 갖춰 임대 수요를 꾸준히 창출해 모기지 원리금을 갚아 나가라는 것이다.

만약 모기지가 전액 상환된 후에는 임대료 수익이 모두 순이익으로 남기때문이다. 만약 이 기간에 주택가격이 상승한다면 주택 매매에 따른 매매수익도 발생하므로 두 마리 토끼를 모두 잡는 셈이다. 연방센서국에 따르면 부동산 가치는 1940년 이후 현재까지 꾸준한 상승세를 유지하고 있으므로 주택을 장기 보유하면 매매 차익을 올릴 수 있어 좋다.

주택 임대 때 가장 주의할 점은 테넌트를 잘 선별해야 한다는 것이다. 만약 주택 관리에 신경 쓰지 않는 테넌트에게 집을 빌려줄 경우 건물 훼손에 따른 비용은 물론 스트레스라는 보이지 않는 비용도 감수해야 한다. 또 한 가지 주의점은 임대 주택 구입 때 지역을 잘 선정해야 한다는 것이다. 주택상태가 아무리 좋아도 주택 공실률이 높은 지역은 임대주택 구입지로 적합하지 않다.
주택임대가 다른 투자 방법과 가장 큰 차이점은 투자자가 신경 써야 하는 부분이 많다는 것이다. 주식 투자의 경우 구입 후 주식시세를 확인해 매매 시기만 결정하면 된다.

반면 주택 임대의 경우 건물에 문제가 발생하면 직접 수리를 하던 수리 업자를 고용을 하던 일거리가 발생한다는 것이다. 만약 고장수리에 흥미가 있고 손재주가 있어서 각종 수리를 스스로 할 수 있다면 주택 임대 투자자로 적합하고 관련 비용을 절감할 수 있어 유리하다.

◇ 부동산 투자 그룹

부동산 투자 그룹이란 일종의 부동산 뮤추얼 펀드라고 할 수 있다. 펀드를 운영하는 그룹이나 금융 회사가 투자자들의 자금을 모집해 임대주택 등에 대신 투자한 뒤 운용 수익을 투자자에게 나눠주는 형식이다. 주택을 직접 임대하고 관리하는데 자신이 없는 투자자들에게 적합한 부동산 투자라고 할 수 있다. 투자업체가 투자자들을 대신해서 아파트나 콘도 등을 구입한 뒤 세입자를 찾는 일부터 광고, 임대료 징수 등 전반적인 관린 업무를 대행한다.

따라서 투자자들은 임대부동산 관리에 신경 쓸 필요가 없는 것이다. 부동산 투자그룹을 통한 투자를 고려한다면 부동산 관리를 대행해 줄 업체를 선정하는 일이 가장 중요하다. 업체의 능력에 따라 수익이 좌우되기 때문이다.

◇ 플리핑 (Flipping)

주식 투자에 ‘데이 트레이더’가 있다면 부동산 투자에는 ‘플리퍼’(flipper)가 있다. 데이 트레이더들이 단기 시세차익을 노려 하루에도 수 차례씩 주식을 사고팔 듯이 플리퍼들은 시세보다 낮은 가격의 매물을 구입해 주변 시세에 맞게 되팔아 시세 차익을 남긴다. 영어 ‘플립’(flip)의 의미가 ‘뒤집다’라는 의미이듯 이들 플리퍼들은 주택의 가격을 곧 바로 뒤집어 되파는 것이다.

일종의 투기로도 볼 수 있는 플리핑 기법은 주택가격이 빠르게 상승하는 시기나 요즘처럼 숏세일 또는 차압 매물 등 시세보다 매우 저렴한 급매성 매물이 많을 때 가능하다.

순수한 플리퍼들은 시세보다 싸게 나온 매물을 재빨리 구입해 별도의 수리 없이 단기간 내에 되팔아 차익을 챙긴다. 이들 플리퍼들이 여러 채의 매물을 거의 동시에 구입한 후 길어야 3~4개월 내에 매물을 되파는 것을 목표로 한다.
반면 목표 기간 내에 매물을 되팔지 못하게 되면 이들 플리퍼들의 회계 장부에 곧바로 빨간불이 켜지게 된다. 단기간에 매물을 되파는 것을 목표로 하기 때문에 장기간 동안 모기지를 납부할 자금이 충분치 않기 때문이다. 또 일부 플리퍼들은 시세보다 저렴한 매물을 구입한 뒤 리모델링 후 되팔기도 한다.

◇ 부동산 투자 신탁(REITs)

부동산 투자 신탁은 부동산 투자 중 가장 선진화된 투자기법이라고 할 수 있겠다. 부동산 투자 신탁 역시 부동산 투자그룹을 통한 투자기법과 마찬가지로 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 발생시키는 것인데 다른 점은 주식의 형태로도 발행돼 증권시장에 상장 후 매매가 이뤄지는 것이다. 부동산 투자신탁 회사를 통해 발생된 수익의 90%는 배당금 형태로 투자자들에게 제공되기 때문에 일반 회사와 달리 기업 소득세 면제 대상이 되는 이점이 있다. 또 기타 부동산 투자방식과 달리 부동산 투자 신탁회사는 주거용 부동산은 물론 상가, 사무실, 공장 건물 등 임대 수익이 비교적 높은 상업용 부동산도 투자 대상으로 삼는다.

◇ 레버리지 투자

레버리지란 지렛대란 의미로 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대 삼아 투자 이익률을 극대화하는 기법인데 부동산 투자에도 적용이 가능하다. 주택 구입 때 구입 가격 전액을 지불하지 않고 5~25%만 다운페이먼트 형식으로 지불한 뒤 나머지는 모기지 회사로부터 빌려 주택을 구입하는 것이다. 주택 가격 상승기에는 주택 구입 후 금세 주택 에퀴티가 쌓인다. 이때 주택 담보 융자를 대출받아 일정 다운페이먼트를 지불한 뒤 같은 방식으로 주택 여러 채를 구입한 뒤 단기간 내에 되팔거나 임대해 수익을 올리는 방법이다.

최근 주택시장 활황기에 이같은 방법으로 부동산 투자에 나섰던 투자가들이 많았는데 주택 매매 타이밍을 놓치거나 너무 무리한 대출로 투자에 나서는 바람에 이자 부담을 견디지 못해 곤경에 빠진 투자가도 많았다. 레버리지 투자는 주택가격이 상승하고 이자율이 낮거나 융자시장이 안정된 시기에 적합한 투자기법이라고 하겠다.

<준 최 객원기자>