자산 매각 소득에 대한 세금연기를 위한 룰을 규정하고 있는 internal revenue code section 1031을 따라 보통 1031 tax-deferred exchange 라고 불리 우지만 starker exchange 라고도 불리 우는데 IRS와 contest한 두 개의 landmark-case인 starker 1과 starker 2에 의해서인 것이다.
Starker case I.
이 첫 번째 starker case 가 판결되기 전에 여러 번의 경우에서 ‘동시에 끝나지 않아도 section 1031에 해당될 수 있다는 가능성 - The possibility of a non-concurrent multiple-party exchange qualifying under section 1031’ hint가 나오곤 했었지만 이 starker case I 만큼 명백하게, 파는 것과 사는 것이 동시에 끝나지 않아도 세금 연기 교환에 해당 될 수 있다는 concept을 승인한 case는 없었다.
1967년 브루스스토커(party A)는 본인의 프러퍼티를 목재회사에 (party B) 팔고 목재회사는 브루스스토커가 받아들일 수 있는 부동산들을 starker에게 되는데로 이전하되 1972, 4.1까지 이전된 총 값어치가 스토커에게서 받은 값어치보다 적을 경우 목재회사는 그 적은 금액을 cash로 지불할 수 있는 의무가 아닌 권리를 갖는다고 exchange 계약서에 명기했다.
B would have the right but, not the obligation to pay the difference in cash.
1967년 4월 브루스스토커의 프러퍼티는 목재회사에 이전됐고 브루스스토커에게 주어야 될 값어치는 목재회사 book에 credit으로 올려 졌고, 브루스스토커의 부동산 상승율 매년 6%로 보고 교환되어야 하는 like-kind 프러퍼티의 값어치를 그에 따라 계산 설정했다.
그로부터 약 3개월에 걸쳐 목재회사는 여러 개의 프러퍼티를 이전함으로 credit으로 올려 졌던 금액이 모두 갚아졌으며 어떠한 cash는 지불되지 않았다.
목재회사가 브루스스토커에게 이전한 프러퍼티들을 계약 당시에 소유하지 않았고, 그 프러퍼티들을 브루스스토커가 선택했음에도 불구하고 court는 (1) 브루스스토커가 이 거래를 통해 프러퍼티 대신 cash를 받지 않았으며 (2) 이 거래 자체는 1031 tax deferred exchange에 해당된다는 판결을 했다.
IRS는 목재회사가 브루스스토커로 부터 프러퍼티 이전 받을 당시 브루스스토커에게 이전한 프러퍼티들을 하나도 소유하지 않았으며, 브루스스토커가 프러퍼티 대신 받은 것은 like-kind 부동산이 아니고, 목재회사로 부터의 like-kind 부동산을 이전하겠다는 약속, promise 이니 약속은 동산 즉 personal property 이기에 like-kind가 될 수 없다는 strong한 논리를 폈음에도 목재회사가 후에 이전 할 프러퍼티의 소유권을 현재 가지고 있지 않다는 것 자체가 section 1031의 적용을 막을 수 없다는 판결을 한 것이다.
Starker II.
1979년의 case로 판사는 starker I 을 판결한 똑같은 판사였고 starker는 starker I 과는 다른 사람이었다. 이번에는 판사가 IRS의 논리를 받아 들여 1031이 적용되기 위해서는 반드시 상호적이며, 동시에 사고 팔아야 된다는 판결을 했지만
- There must be a reciprocal and simultaneous giving up and receiving of properties -
고등법원에서 (9th circuit court of appeals) taxpayor가 받는것은 1031을 위한 부동산에 연합되어 있는 bundle of right 이며, 거래 시작서부터 taxpayor가 1031 exchange를 의도, intend 했기에 동시교환이 아니라도 세금연기에 해당되는 교환이라는 판결을 한 것이다.
The taxpayor intended from the very outset of the transaction to get nothing but like-kind property, the taxpayor never receiverd or handled any cash in the course of the transaction, a non-simultaneous exchange can quality for tax-deferred exchange.
두 개의 landmark case를 아주 간단하게 요약해 본 것이다. 교환을 생각하고 있다면 계약 전 반드시 cpa와 함께 structure 하는 것이 바람직한 방법이다.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
