융자 사전승인 등 준비 철저 불필요한 오퍼경쟁 피하라

2010-07-15 (목)

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침체기 주택 구입 요령

주택시장에 더블 딥 논란이 뜨겁다. 최근 발표되는 주택시장의 지표들이 심상치 않다. 5월 중 신규주택 판매가 사상 최저를 기록했고 2달 연속 상승하던 기존주택 판매마저 5월 들어 전문가들의 예상을 깨고 하락세로 돌아섰다.

모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어졌음에도 불구하고 주택 거래량이 늘어날 기미가 보이지 않는다. 거래량 감소로 주택 가격이 타격을 받고 있는데 주요 20대 도시의 주택 가격을 반영하는 S&P/케이스-실러 지수에 따르면 주택 가격은 지난 2월과 3월 각각 전월대비 연속 하락했다. 모기지은행협회(MBA)도 올해 주택 평균 가격이 지난해 하락에 이어 올해도 약 3.6% 정도 추가 하락할 것으로 내다보고 있다.

주택 가격이 하락하는 시기에는 바이어에게는 주택 구입의 절호의 기회라고 할 수 있다.

주택시장 침체기에 주택을 구입하는 요령에 대해 알아본다.

◇‘숙제-사전조사’를 철저히 한다.

주택 가격 하강기를 흔히들 ‘바이어스 마켓’이라고 한다. 수요 공급의 원칙에 따라 주택 수요가 적기 때문에 주택 거래 때 아무래도 바이어에게 유리한 점이 많기 때문이다. 주택시장 침체기라고 해서 무턱대고 주택 구입에 나섰다가는 침체기에 따른 혜택을 누리지 못하게 된다. 주택 구입에 관심이 있는 지역에 대한 사전조사를 실시한 후에 주택 구입에 나서야 ‘돈 버는’ 주택 구입을 할 수 있다.

주택 매물 웹사이트를 통해 관심 지역을 주택 가격대를 점검한다. 리얼터닷컴, 홈스닷컴, 질로우닷컴, 트룰리아닷컴, 사이버홈스닷컴 등이 추천할 만한 주택 매물 웹사이트들이다. 부동산 중개인이나 지역 신문에 게재된 매물 광고를 통해서도 주택 가격대를 확인한다.

이같은 사전 조사를 통해 관심 지역의 어떤 매물의 가격이 높은 지, 어떤 매물의 가격이 시세보다 낮은 지를 비교할 수 있다. 비교를 통해 맘에 드는 매물을 찾아서 오퍼를 제출할 때 적정한 오퍼 가격을 결정하는 데 도움을 받을 수 있다.

◇사전준비를 한다.

주택시장 침체기라고 해서 맘에 드는 매물을 아무 경쟁 없이 단숨에 구입할 수 있다고 생각하면 오산이다. 항상 경쟁 바이어가 있다는 생각으로 이에 대비한 준비를 철저히 해야 맘에 드는 매물을 좋은 가격에 구입할 수 있다. 가장 첫 번째 사전 준비는 융자 사전승인을 받는 것이다. 융자 사전승인에 수일이 소요될 수 있는데 같은 가격의 오퍼라면 셀러는 융자를 사전승인 받은 바이어를 선호하는 것은 당연하다.

◇급한 셀러를 찾는다.

주택 시장 침체기에는 ‘급한’(motivated) 셀러가 많다. 급한 셀러를 찾는데 성공하면 가격 등 거래조건을 유리하게 이끌어 갈 가능성도 높다. 예를 들어 가격을 낮춘다던지, 일부 가구를 포함 시켜달라고 요구해 볼 수도 있다.
급한 셀러를 찾는 요령이 몇 가지 있는데 다음과 같다.

▶시장에 나온 지 수개월 동안 팔리지 않은 매물, ▶리스팅 기간에 가격 인하가 수차례 실시된 매물, ▶주인이 살지 않고 비어 있는 매물 등이다. 이같은 매물을 찾아서 공략하면 가격 협상 등에 성공할 확률이 높은데 부동산 에이전트에게 이같은 정보를 요청할 수 있다.

◇부동산 중개인과 협상한다.

부동산 중개인과 수수료율 협상을 시도한다. 대개 셀러가 주택 거래 때 부동산 중개인에게 제공되는 수수료율을 정하는 게 일반적이고 이 수수료율에 따라 거래의 성패가 좌우되기도 한다. 만약 셀러와 바이어간에 가격 차를 좁히지 못해 거래 협상이 잘 진행되지 않는다면 셀러 에이전트 측에 수수료율 인하를 요청해 거래 성사를 이끌어볼 수도 있다.

◇ 타이틀 점검을 철저히 한다.

구입하려는 매물의 타이틀을 사전에 철저히 검토한다. 경기 침체기에는 여러 가지 이유로 주택을 팔려는 셀러가 많은데 각종 주택담보 융자에 대한 이자 부담을 견디지 못한 이유도 많다. 모기지에 따른 ‘린’(Lien)은 물론이고 각종 주택 공사 때 대금 지금을 하지 못해 설정된 린, 기타 사채업자가 걸어 놓은 린 등이 도사릴 수 있다.

◇ 불필요한 오퍼 경쟁을 피한다.

주택시장 침체기에 주택을 구입한다면 오퍼 제출 때 감정이 이입되지 않도록 자제한다. 가격이 시세보다 저렴한 매물을 구입하려다 보면 어쩔 수 없이 여러 오퍼가 제출되는 것이 일반적인데 이때 이성을 잃고 오퍼 경쟁에 휘말리다 보면 결국 ‘싼값’의 혜택을 받지 못하는 결과를 낳는다.

가장 좋은 방법은 오퍼 제출 때 본인의 재정능력 한도 내에서 오퍼 상한가를 정하는 것이다. 피치 못해 오퍼 경쟁이 시작된 경우 사전에 맘에 두었던 가격 이상으로 오퍼 가격이 올라가면 아예 깨끗하게 포기하고 다른 매물을 찾는 것이 현명하다.

<준 최 객원기자>