주택 시장은 아직 회복의 기미를 보이지 않고 있다. 또한 현재 가지고있는 모게지가 주택 가치보다 훨씬 적은 Home Owner들이 전체 주택소유주의 30%가 넘는다고 한다. 이쯤되니 금쪽 같이 지켜오던 크레딧을 버리더라도 집을 포기하는 것이 집 가격이 다시 오르기를 기다리는 편보다 낮다고 생각하는 사람들이 많아지는 것도 당연하다. 코로나에 사시는 김 선생님은 현재 은행 융자가 50만 불 남아있는데 현재 집 가치는 30만 불에 지나지 않는다. 그 동안은 크레딧 때문에 모게지를 잘 내셨지만 이제는 페이먼트를 내지 않으시려 하고있다.
많은 분들은 숏 세일을 하면 바로 1년 혹은 2년 후에 크레딧이 좋아지고 집을 살 수 있다고 생각하는데 그것은 잘못된 생각이다. 주택을 차압 당했거나 숏 세일을 했거나 보통 3년에서 5년 정도 지나야 다시 주택 융자를 받을 수 있다. 만약 갑자기 직장을 잃었거나 건강상의 문제가 있거나 혹은 이혼을 하여서 어쩔 수 없이 페이먼트를 하지 못해 집을 잃은 경우가 아닌 고의적으로 집을 버렸던 경우라면 적어도 7년에서 8년은 지나야 다시 집을 구입할 때 모게지를 받을 수 있다.

간혹 집을 숏 세일 하였는데 크레딧 점수가 700점 이상 나오는 경우도 있지만 이는 아직 크레딧 회사에서 Update가 되지 않았기 때문이다. 하지만 점수가 잘 나온다 하더라도 집을 숏세일 했다는 기록이 나오면 융자가 힘들다. 점수도 중요하지만 크레딧 내용이 더 중요한 것이다. 참고로 크레딧 점수는 낮게는 300점에서 높게는 850점까지 나올 수 있다. 요즘 은 중간 점수가 740점 이상은 나와야 좋은 조건으로 융자가 가능하다. Foreclosure, Short sale 혹은 Deed-in-lieu(집을 은행에 갔다 주고 융자 페이없이 나오는 경우) 를 하였을 때 크레딧 점수가 평균 85점에서 160점까지 내려 갈 수 있다. 만약 Bankruptcy를 했을 경우 130점에서 240점까지 내려간다.

은행에서 융자를 줄때 보는 여러가지 기준들이 있다. 이를 크게 3가지로 나누어보면 첫 번째는 융자 신청인이 은행에 돈을 얼마나 가지고 있는가 이다. 이는 다운할 돈이 충분히 은행에 있고 또 집을 사더라도 페이먼트할 충분한 쿠션이 있는지 보고자 하는 것이다. 두 번째로 보는것이 직장이다. 얼마나 오랬동안 일했는지 앞으로 계속 할 것인지가 은행이보는 관건이다. 그리고 마직막으로 가장 중요하게 보는것이 Payment History이다. 이는 그간 얼마만큼 늦지 않게 은행에서 빌린 돈을 내왔는지 보는 것이다. 모게지 융자를 받는데 이전에 집 페이먼트를 안냈던 기록이 나온다면 은행에서 융자 받기가 쉽지 않을 것이다.

은행은 고의적인 연체(Strategic Default)를 가장 좋지 않게 생각한다. 직장을 잃었다거나 본인의 건강상 문제가 아닌 고의로 집 페이먼트를 하지 않고 은행에 피해를 끼친 사람에게 융자를 주기는 쉽지 않을 것이다. 하지만 은행도 장사이므로 30% 이상 다운을 하고 이자가 다른 Borrower보다 조금 높고 위험부담을 줄일 Cushion이 있다면 융자를 받을 수 있다. 하지만 적어도 7년 이상은 지나야 모게지 융자를 받을 수 있다고 생각하는 편이 옳다.

(213)219-9988


브라이언 주 / 뉴욕융자 대표