차압진행 절차

주택 차압이 다시 늘고 있다. 온라인 차압 매물 리스팅 업체인 리얼티트랙의 발표에 따르면 올해 1분기 가운데 매매된 매물 10채중 3채가 차압 매물을 포함한 급매성 매물인 것으로 조사됐다. 주택 시장이 침체기를 겪기 전 전체 매물의 고작 1~2%를 차지했던 급매성 매물이 최근 들어 부쩍 늘고 있음을 알 수 있다. 리얼티트랙의 또 다른 통계에 따르면 올 1분기 중 연체 통보, 경매 통보, 은행 압류 등 차압 절차를 밟고 있는 주택의 숫자가 무려 약 93만2,000여채로 집계됐다. 138가구 중 1가구 꼴로 차압 통보를 받았다는 계산인데 차압 통보율은 직전 분기인 2009년 4분기보다 약 7%, 1년 전인 2009년 1분기보다는 약 16%씩 각각 상승 했다. 앞으로는 이같은 차압률이 더욱 늘어날 것으로 보는 전문가들이 많다. 만약 차압 절차에 대해 잘 이해하고 있다면 차압에 따른 두려움에서 벗어나 차압 이후의 계획을 차분히 세우는데 도움이 될 것이다. 금융전문 사이트 인베스토피아가 최근 소개한 차압 진행 절차에 대해 알아본다.


연체통보후 90일간 미납땐 경매통보
경매성사 안될땐 렌더에 소유권 이전


1. 융자 원리금 체납
(Payment Default)

모기지 페이먼트가 한달치만 밀려도 ‘체납’(Payment Default)으로 간주될 수 있다. 렌더가 미납된 페이먼트를 납부하라는 통지서를 납부기한이 지남과 동시 곧 보내기도 한다. 대개 모기지 페이먼트 납부기한이 매달 1일이고 열흘에서 보름간 유예기간을 주는 것을 감안하면 매달 10~15일까지 페이먼트를 보내지 않으면 이같은 납부 통지서와 때로는 체납에 따른 벌금 통지서가 함께 발송되기도 한다.

만약 페이먼트가 2달치 밀리게 되면 렌더가 ‘납부 요구 서한’(demand Letter)를 체납 주택 소유주에게 보내게 된다.

납부 요구 서한은 페이먼트가 한달치 체납됐을 때 발송되는 납부 통지서보다 보다 강제성을 띠고 있다고 볼 수 있다. 대개 이때까지 밀린 페이먼트를 납부하면 본격적인 차압 절차의 진행을 중단하는 렌더가 많으므로 체납 소유주에게는 차압을 막을 수 있는 마지막 기회라고 볼 수 있다.

요구 서한을 받은 뒤로부터 30일 이내에 체납된 페이먼트를 납부하면 차압 절차가 진행되는 것으로 막을 수 있다.

2. 연체 통보
(NOD: Notice of Default)

모기지 페이먼트가 90일 이상 미납 상태이면 연체 통보가 해당 연체 고객에게 발송된다. 주에 따라 연체 통보가 집 문 앞에 부착되는 경우도 있다. 연체 통보가 발송되면 해당 융자 계좌가 렌더의 차압담당 부서로 옮겨져 관리되는 경우가 대부분이다. 연체 통보 발송과 함께 연체 기록이 관할 카운티에 공식적인 기록으로 등기된다. 연체 통보가 발송된 후로부터도 렌더는 체납 고객에게 통상 90일간의 기간을 제공해 체납 페이먼트를 해결할 수 있도록 한번 더 기회를 준다.

3. 경매 통보
(Notice of Trustee’s Sale)

연체 통보 후 90일 동안에도 밀린 페이먼트가 해결되지 않으면 해당 주택에 대한 경매 통보가 관할 카운티에 접수된다. 이때 렌더는 해당 주택의 경매 일정을 지역 신문 등을 통해 3주간 공고해야 한다. 공고란에는 주택 소유주의 이름과 주택 주소, 경매 장소 등이 함께 실리게 된다.

4. 경매 (Trustee’s Sale)

경매 통보가 발송된 후에는 예정대로 해당 주택에 대한 경매가 진행된다. 렌더나 렌더의 경매 대리인은 잔여 융자금, 체납 재산세액, 기타 경비 등을 통해 경매 시작가를 정하고 경매를 통해 최고가를 부른 입찰자에게 주택을 매매한다. 경매 매물을 낙찰받은 구입자는 경매를 통한 양도 증서인 ‘신탁인 양도증서’(trustee’s deed upon sale)를 발급 받는다.

신탁인 양도 증서가 구매자에게 전달됨과 동시에 해당 주택에 대한 소유권이 인정되는 것이다.

5. 은행 차압 매물
(REO: Real Estate Owned)

경매를 통해 매매되지 않은 매물은 렌더로 소유권이 이전된다. 이후 렌더는 차압 매물 전문 부동산 중개인 등을 통해 해당 주택을 다시 주택 시장에 내놓고 매매를 시도한다. 영어로는 ‘REO’(Real Estate Owned) 또는 ‘Bank-Owned’ 등의 용어로 불리기도 하는데 경매물과 달리 렌더가 일부‘린’(Lien)을 삭제하거나 기타 비용을 감소해 보다 빠른 처분을 시도하는 것이 보통이다.

6. 퇴거 (Eviction)

때로는 경매나 은행 차압 매물 매매를 통해 새 주인이 결정되기 직전까지 페이먼트 연체 소유주가 주택에 거주하는 경우가 많다.

일단 매매가 완료된 후에는 퇴거 통보가 발송되고 이때부터 수일간 집을 비울 수 있는 기간이 제공된다. 기한이 끝나면 관할 경찰이 주택을 방문해 거주인이 있다면 강제 퇴거조치를 취하게 된다. 주택에 남아 있는 물건은 일단 공공 창고로 옮겨진 후 이후 벌금이 부과된다.


<준 최 객원기자>


주택 차압률이 다시 고개를 들고 있다. 만약 차압의 위기에 처했다고 하더라도 차압 절차를 잘 이해하고 있으면 차압 이후의 계획을 수립하는 데 도움이 된다.