지난 몇년간 부동산업계에서 가장 많이 이야기되었던 것중의 하나가 숏세일에 관한것이고 실제 거래되는 부동산매물의 40%이상이 차압이나 숏세일매물이라는 기사도 나온다.

그러나 실제로 숏세일을 하며 겪는 가장 큰 어려움중의 하나는 은행과의 일이 빨리 진행되지않아, 어렵게 은행의 숏세일 승인을 받아놓으면 오랫동안 기다리던 바이어는 숏세일로 집장만하는것을 포기했던지 아니면 다른 집에 넣었던 오퍼가 받아들여져 이미 떠나가 버려 다시 바이어를 찾아야되고, 그러다보면 1년이상을 기다려도 매매가 끝나지 않는 악순환이 반복되는 일이다.

이런 일로 숏세일이 실패하는 것을 막고자 정부에서는 숏세일 지원책(HAFA:Home Affordable Foreclosure Alternative)을 지난해 말에 발표하였고 올 4월5일부터 시행되기 시작하였다. 즉 HAFA프로그램은 셀러에게 바아어가 없어도 숏세일의 승인을 미리받을 수 있게하여 기간을 단축시키며 절차를 간소화하여 숏세일을 활성화 시켜 차압을 방지하기위한 방안이다.

실례로 샌디에고에서 직장을 다니며 집을 사서 살고 있던 셀러가 직장이 웨스트 L.A.쪽으로 옮겨져 은행에 직접 숏세일을 신청하여, 돈을 빌려 준 은행에서 살고 있는 집에 직접나와 확인 절차를 거쳐, 승인을 받은후에 에이전트에게 연락해 리스팅을 받은 일도 있다. 이 경우엔 집값이 융자금액보다 20만불이상이 낮았고, 셀러의 연수입이 집페이먼트를 하기에 충분했어도 셀러의 상황을 은행에서 인정해 준 좋은 경우였다.

그리고 또 좋은 예중의 하나는 이미 2009년 11월말 정부의 지원책이 발표되기도 전에 시작되었던 숏세일 매매의 경우에도 셀러에게 $3000의 이사비용이 지급되는 것이다. 물론 은행마다 다 같은 것은 아니고 셀러와 은행의 여건에 따라 차이가 많은 것이 사실이다.

그러면 숏세일 셀러들이 가장 많이 관심을 가지고 있는 $3000 이사비용에 대해 우선 간단히 알아 보면 채무자인 집주인이 그집에서 살고 있어야하며(Primary Residence), 융자를 2009년 1월이전에 받았어야 만 이사비용을 받을 수 있다.

그러나 정부에서 실제적인 인센티브를 해당은행과 셀러들에게 주어 숏세일을 활성화 시키려고하여도, 전반적인 흐름이 아직은 현저하게 숏세일 승인기간이 빨라졌다거나 성사율이 높아졌다거나하는 긍정적인 것보다는, 확인되지 않은 많은 이야기들로 셀러들을 더욱 혼란스럽게 하는 경우가 더 많은 것 같아 앞으로 좀 더 자세히 HAFA에 대해 알아보기로 한다.

또 HAFA 프로그램은 패니매나 프레디맥같은 정부기관에서 가지고 있는 융자에는 해당이 되지 않으나 많은 채무자들의 Loan이 패니매나 프레디맥에 속해 있어 이미 이런 경우의 채무자들을 위해 HAFA와 비슷한 지원이 있을 것이라는 발표가 이미 있었고 곧 구체적인 가이드라인이 나올것이 예상된다.

우리 모두의 희망대로 경기가 빨리 회복되고 주택시장도 얼른 안정되어 지금 살고 있는 집이나 투자로 장만했던 집이나 간에 잘 유지할수 있어야 할 텐데, 실제로 들려오는 얘기들은 경기의 더블딥(double deep)이 온다거나 올해로 끝날 것같다던 숏세일이 앞으로 더욱 많아질 것이라는 등 어두운 전망이 더욱 많다.

하지만 숏세일을 생각하던, 불가피하게 차압에 직면하여 있던 자신에게 일어난 일이 나만 당하는 불행도, 나만의 잘못도 아닌 누구에게나 일어날 수 있는, 그냥 큰 숨을 세번 쯤 쉬고 마음을 돌려, 어쩌면 숏세일후의 앞날이 기쁜 마음으로 집을 장만하던 그때처럼 좋아질수도 있다고 생각해 봐야할 때인것같다.

(213)505-5594


미셸 원 / BEE부동산 부사장, 공인HAFA전문가