몇년 전에는 전혀 예기치 않았던 일들이 오늘 우리 현실 앞에서 일어나고 있다. 지속 되는 불경기는 투자환경에 변화를 가져오게 되었고 이 투자 환경의 변화에 희생의 제물이 될 수 밖에 없는 경우가 발생하고 있는 것이다. 물론 투자에는 기대되는 이익과 앞으로 발생 될 수도 있는 손실이 동시에 상존하고 있는 것이 당연한 일이지만 한 고객이 직면한 실예는 사전에는 예측 할 수도 없었던 경우라고 여겨지며 이러한 일이 누구에게나 있을 수 있는 현장을 말하고 싶은 것이다. 지속 되는 불경기는 실업율의 증가를 가져오게 되었고 직장을 잃는 사람이 증가 할수록 구매력이 감소하는 결과로 말미암아 소매업과 특별히 서비스업에 많은 영향을 초래하여 모텔에 투자한 이 고객은 어려움을 겪게 된 것이다.

30%를 캐시 다운하고 70%의 융자를 얻어서 매입하는 매매구조는 몇년전에만 해도 흔이 있었던 일이다. 계속 되는 불경기로 말미암아 순 수익은 고사하고 은행 융자를 불입하기에도 어려워서 가끔 지불이 연체 되는 일이 있었으나 수백만불이 투자 된 사업체 임으로 최선을 다하여 유지하려고 온 정성을 기우릴 수 밖에 없었다. 어느날 갑자기 은행 융자액에 해당하는 노트 (NOTE)를 매입하였다는 통보를 변호사 사무실로 부터 받게 되었고 그동안 연체된 모든 금액을 지불하라는 요구도 동시에 받은 것이다.

융자를 하여 준 은행에서는 연체되는 융자금액에 대하여 경매하는 방식을 취하지 않고 그 노트를 활인하여 제 삼자에게 매매한 경우이다. 이 모두가 법이 정한 규정에 따라 실시 된 것이지만 이 고객은 준비 없이 당면한 현실 앞에 당황하게 된 것이다.

문제는 또 있다. 대개의 상업용 융자에 대한 융자 지불 만기일이 5년 아니면 7년으로 되어 있는데 융자를 받은 고객들이 여유 자금이 있는 고객이라면 문제가 되지 않지만 대부분 재 융자를 하여 이미 받았던 융자금 지불을 이행하여야 하는 것이 현실이다. 위에서 언급한 경우처럼 경매을 당한 사실이 있는 고객들이 또 다른 부동산을 소유하고 있다면 크레딧이 이미 나빠진 신분으로 소유하고 있는 다른 부동산에 대하여 재융자를 받을 수 있을지가 문제로 부상하게 되는 것이다.

설상가상으로 부동산 가격의 하락으로 처음 융자를 받았을 때와는 달리 감정 가격이 예전 가격에 미치지 않으면 재융자액이 부족 할 수도 있다는 문제도 또한 발생 할 수 있는 것이다. 은행에서 융자를 하여 주고 담보로 한 노트를 제 삼자에게 매매하리라고는 대부분 예측하지 않았으며 융자 만기일이 5년이나 7년이 문제가 될 수 있으리라는 것도 문제로 여기지 않은 것이 사실이다. 그러나 이 은행 노트의 소유권이 제 삼자에게 넘어가는 한 은행이 소유하고 있는 것 보다는 좀 더 신경이 쓰이는 것만은 피 할 수 없는 사실이다.

이러한 상황에 반하여 부동산에 투자하려던 고객들이 부동산 보다는 부동산 노트에 오히려 투자하려는 현상이 이러한 불경기를 통하여 부상하고 있는 것이다. 이 노트에 투자를 하면 정기적으로 매월 최소한 8%-16% 수익이 보장 되고 경우에 따라서는 경기가 활성화 되여 있을 때에는 기대 할 수 없었던 자본수익이 이러한 노트에 투자함으로 발생 할 수 있어서 이 투자방식를 선호하고 있는 것이다. 투자가들에게는 투자에 대한 수익율과 투자에 대한 안전성이 관심사로 되어 있는데 이러한 노트에 대한 투자는 이 모두를 만족하게 할 수 있다는 계산에서 선호하고 있는 모양이다.

이와 같이 현실과 같은 불경기 상황에서는 서로 상반되는 이익과 손실이 공존하는 투자가 있기 마련이다. 한 고객의 고민이 어느 한 고객에게는 예상치도 않았던 큰 이익이 기대되는 투자 방식이 될 수 있는 것이다.

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조셉 김<뉴스타부동산 부회장>