9) 숏세일(Short Sale)중에 바이어가 캔슬해서 떠나버리면 어떻게 되나?

숏세일은 은행대출 빚이 현재 주택의 실제 가격보다 많아서 은행 빚보다 적은 금액으로 집을 팔아 은행의 승인하에 그 빚의 일부를 은행에 갚고, 다 갚지 못한 부분은 은행이 완전히 면제해 준다는 확인을 받아 집을 정리하는 매매과정이다. 그래서 반드시 그 집을 사려고 하는 바이어가 있어야 한다. 그런데 바이어가 그 집을 사려고 오퍼를 넣어도 우선 은행의 승인을 받아야 하므로 오퍼를 받자 말자 바로 에스크로를 오픈할 수가 없다.

통상 은행의 승인을 받는 기간이 짧게는 두 달에서 길게는 6개월까지 걸리는 때문에 그때까지 바이어가 잘 참고 기다려 주면 참 다행이다. 하지만 그 기간 중에 바이어가 달아나 버리면 셀러로서는 참 난감하다. 바이어는 장기간 동안 무작정 은행의 승인만을 기다리면서 세월을 보낼 수만은 없다. 그 승인을 기다리는 동안에 다른 좋은 매물이 나오면 다른 집에 또 다른 오퍼를 써 낼 수도 있는 것이다.

이것이 숏세일 특징 중의 하나이다. 은행의 승인이 나오기 전까지는 셀러든, 바이어든, 언제든지 바이어 본인의 오퍼를 취소할 수 있다. 셀러 측에서도 현재 진행하고 있는 숏세일 매매과정 전체를 취소할 수 있는 것이다. 그러기 때문에 바이어 측에서도 오퍼를 넣는 때에도 디파짓 체크(Deposit Check)는 카피본만 셀러 측에 줄 뿐, 원본의 체크는 셀러 측에 주지 않는 것이 일반적이다. 은행의 승인을 모두 받고 난 뒤에 에스크로를 오픈하고 그 때에 디파짓 체크를 셀러 측에 준다.

그러면, 은행의 승인을 받는 중간에 바이어가 본인의 오퍼를 취소하고 떠나가 버리면 주은행 측에 그 사실을 통보하고 새로운 바이어를 찾아서 다시 오퍼와 기본경비내역서인 HUD-1을 다시 만들어 은행에 제출한다. 그때부터 또다시 은행의 승인을 새로 받아야 한다. 은행의 승인서는 99% 이상 바이어가 반드시 지정되어 나오기 때문에, 바이어가 바뀌면 은행의 승인서도 바뀌어 진다.

이렇게 되면, 또다시 승인기간이 하염없이 길게 늘어진다. 실무상으로는 바이어가 바뀌어도 곧바로 은행에 통보하지 말고 이미 떠나가 버린 바이어이지만 그 바이어의 이름으로 계속 은행이 승인을 완료하도록 지켜본다. 승인이 나오고 난 뒤에 그 때 바이어의 교체를 요청하면 은행이 교체를 해주는 기간이 많이 단축될 수 있다. 요령을 쓸 때는 써야 한다.

그러나 기본적으로 바이어가 떠나가지 않도록 하는 것이 최선의 방법이고 떠나갈 염려가 있는 바이어는 처음부터 잘 살펴서 애초에 뽑지 않도록 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 처음 바이어를 선정할 당시에 여러 바이어가 현재의 주택에 관심을 갖도록 집을 잘 꾸며 두는 것도 중요하다. 가격도 보다 저렴하게 선정해서 많은 바이어를 모이도록 하는 것도 중요하거니와 가장 중요한 것은 다운 페이먼트(Down Payment)를 많이 하고, 크레딧 점수도 좋고, 무엇보다 1차 대출금과 2차 대출금을 모두 정리하는데 적극적인 도움을 줄 수 있다고 하는 바이어를 고르는 일이다.

그래서 여러 바이어 중에 이러한 내용을 미리 설명하여서 은행의 승인중간 절차 중에 일어나는 예기치 못한 상황에서도 셀러를 끝까지 도와줄 수 있는 바이어가 있는지 한번 더 물어보고, 그러한 바이어에게 적극적으로 도와준다는 내용의 확인서를 부록(Addendum)으로 받아 두는 것이 좋다. 그냥 말로만 해도 좋지만 서류로 남겨두고 사인을 받아두면 보다 확실한 약속이 될 수 있다.

그러나, 숏세일은 아무리 서류로 남겨둔다 하더라도 은행의 승인이 나기 전까지는 바이어가 언제든지 취소를 할 수 있다. 이 때문에 어느 순간에도 바이어가 취소하고 떠나가더라도 이를 위반한 법적 제재를 가할 근거는 없다.
(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장