California Association of Realtor에서 사용하고 있는 매매 계약서 타이틀, 해딩은 "property purchase agree-ment and joint escrow instructions"라고 되어 있다. 즉 바이어와 셀러간의 매매계약서만이 아닌 바이어 셀러가 함께 서명한 에스크로 인스트럭션인 것이다.

American industial real estate association(Air-미국 산업용 부동산협회)에서는 오래 전 부터 이런 format으로 매매계약서가 쓰여져오고 있었지만 캘리포니아 부동산협회에서 사용했던 format은 불과 몇 년 전 까지만 해도 바이어, 셀러간의 매매계약서로서만 타이틀, 해딩이 되어 있었고 바이어, 셀러 모두가 싸인 후에는 에스크로 회사에서 다시 에스크로 인스트럭션을 싸인된 매매계약서로 부터 다시 만들어 셀러, 바이어가 다시 에스크로 인스트럭션에 싸인을 하던 것 이었다.

지금은 부동산회사 사무실에서 싸인하는 매매계약서 자체가 바이어 셀러가 함께 동의한 연합 에스크로 인스트럭션이며(joint escrow instructions) 에스크로 회사에서는 단지 계약이 run 되기 시작하는 날짜나 due diligence의 만기 기간 등 몇 가지 요점만 매매계약서로부터 reveberate하고 통상적으로 있는 제너럴 인스트럭션 등 나머지는 거의가 다 boiler plate language 인 것이다.

1963년 인디아나 주에서 부동산협회와 변호사 협회 사이에 매매계약서로 인한 법적 분쟁이 있었던 상항을 살펴보자.

인디애나 주 부동산협회에서는 변호사들에 의해 준비된 부동산 매매계약서 form을 사용하고 있었는데 인디애나주 변호사협회(indiana state bar association)에서 부동산에이전들이 그 form을 쓰는 것 자체가 legal service를 주는 것이기에 허가안된 법적행위라고 (unauthorized legal practice) 주장하며 부동산 에이전들의 부동산 매매계약서 작성을 금지시키려고 했다.

부동산협회에서는 부동산에이전들은 써야되는 form의 단지 빈 자리만 채워 넣는 것이라고(merely filled in black spaces) argue 했다.

법적인 결과에 상식이나 일반지식 정도만 요구되는 변호사들에 의해 준비된 form의 빈 자리를 채우는 행위는(merely filling in blanks) 허가되지 않은 법적행위가 아니라는 판결이 나왔다.

캘리포니아에서도 우리 부동산하는 사람들은 매일매일 빈 스페이스를 채워 넣으며 매매계약서를 작성하고 있다. 대부분의 손님들은 영어에만 익숙치 않은것이 아니라 계약자체와 에스크로 절차 등에 익숙치 않기에 우리들의 책임은 막중하다고 생각한다.

매매계약서 첫 줄에 날짜서부터(어떠한 법적인 문제가 야기되었을 때 아주 중요한 사항이 될 수 있다). 바이어의 이름(흔히 assignee 들을 많이 사용하는데 이 또한 이슈가 될 수 있다) 사거나 파는 부동산의 description(되도록이면 apn-assesor’s parcel number를 쓰되 재 확인 절차를 거쳐야함).

에스크로 크로싱 날짜(아주 중요한 사항이며 계약기간의 시작 날짜를 명확히 하는 것을 계약시작 때 분명히 해야 하겠다)

Finance term에서는 제 일 저당이나, 셀러 finance, 추가 제 2 저당이나 또는 현재 있는 론을 은행에 알리지 않고 떠 맡거나(subject to) 하는 것들에 대한 모든 blank를 반드시 채워야 될 것이다.

반드시 유념해야 될 것은 언제까지나 contingency의 마지막 날 인지를 꼭 memo 해두고 필요할 경우 만기 되기 전에 contingency 기간을 연장해야 할 것이다.

빈 칸만 채워 넣는 것이 우리가 하는 일이라고 하지만 한줄 한줄의 모든 계약서 내용을 철저히 파악하자.

(213)748-8888

하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사