지난 주에 이어 이번 주에도 계속 이해하기 쉽고 읽기 쉬운 숏세일 이야기를 들려드립니다.

3)숏세일(Short Sale) 을 하는 것과 그냥 포클로저(Foreclosure)하는 것과의 차이는 뭘까?

숏세일은 현재 은행빚이 40만달러 있는 집을 30만달러 정도에 판매해서 비록 은행빚은 모두 다 갚지는 못하지만 은행빚을 완전히 없애고 집을 바이어에게 넘겨주는 것이다. 포클로저는 이러한 매매과정을 거치지 않고 집주인이 집 페이먼트를 계속 내지 못하고 있으면, 1차 은행이 일정 기간 후에 경매과정을 거쳐 그 집을 처분하게 되는 과정이다.

다시 말해 포클로저는 우리가 일반적으로 이야기하는 “은행에게 집을 빼앗긴다”라고 하는 것이다. 가장 큰 차이점은, 숏세일은 은행에다 은행빚의 일부라도 갚고 집을 처분하는 것이고 포클로저는 그냥 은행에다 집을 통째로 넘겨주는 이다. 즉 은행이 그 집을 자체적으로 처분하여 자기의 빚을 자기 스스로 갚고 처분하는 것이다. 숏세일은 은행에다 그 일부라도 갚기 때문에 은행에서 그 노력을 고맙게 여겨서 차후 집주인의 크레딧 기록에 호의적인 기록을 남기게 된다. 그 항목에는 ‘Settled’라고 기록되며, 집주인의 크레딧 점수도 1년 반 정도가 지나면 다시 700점 이상으로 올라간다. 물론 꾸준하게 잘 내고 있는 다른 기록이 있어야 함은 당연하다.

그러나 포클로저인 경우에는 개인의 크레딧에 ‘Foreclosure’라고 올라가면서 이 기록이 7년에서 10년까지 집주인의 크레딧 기록에서 사라지지 않는다.

차후 집주인이 다시 자금을 모아 다른 집을 사려고 한다 하더라도 포클로저가 기록이 되어 있는 사람에게는 모든 은행이 5년 정도 이내에는 대출을 일체 해주지 않는다. 어쩔 수 없이 현금을 모두 주고 집을 사는 수밖에 없다. 크레딧도 4, 5년쯤에야 700점으로 올라갈 수 있다. 집을 처분하고 난 뒤의 크레딧 회복기간의 차이는 실로 당해보지 않은 사람이면 절대 모른다.

크레딧이 좋았던 예전에는 전혀 신경 쓸 일도 없었는데, 크레딧이 떨어지고 나면 그 떨어진 크레딧 때문에 손해 보는 일이 왜 그렇게 많은지 참 희한하다고 하는 사람들이 많다.

그 다음으로 중요한 것은, 2차로 꺼내 쓴 라인 오브 크레딧 대출금인데 이는 숏세일인 경우에는 집주인과 바이어, 부동산 에이전트와 거래 은행 간의 적절하고 적당한 범위 내에서 타협을 거쳐 완전하게 해결할 수가 있다. 즉 2차 대출금을 숏세일 과정을 거치면서 완전히 해결하여 다시는 집주인에게 달라붙지 않도록 할 수가 있다.

그러나 포클로저인 경우에는 1차 은행에 집을 가지고 가서 경매 등을 통하여 처분하고, 그 잔금으로 1차 은행 자기들의 대출금의 손실분을 막을 따름이다. 2차 은행의 라인 오브 크레딧 대출에 대해서는 단 1달러도 지급하지 않는다.

따라서 고스란히 2차 은행의 대출금은 집주인에게 끝까지 따라와서 그 책임을 묻는다. 물론 법적 시효기간이 완전히 지나면 사라지겠지만 말이다.

1차 은행이 그 집을 경매를 통하여 처분하고 나면 2차 은행은 집주인에게 빌려준 대출금을 회수하기 위하여 collection 회사를 통하여 집주인에게 돈을 갚으라고 통보를 할 것이다. 차후 법원에 소송을 하여 법원으로부터 집행명령장을 받으면 그 것으로 집주인의 다른 부동산, 동산, 혹은 직장의 월 급여 등에 청구를 하여 그 잔금을 회수하려고 할 것이다. 여간 골치가 아픈 일이 아닐 수 없다.

내가 살았던 소중한 집을 더 이상 유지하지 못하여 은행에다 넘기는 것은 참으로 가슴 아픈 일이다. 더구나 내 개인의 잘못이 아닌, 미국 부동산 금융시장 시스템의 구조적인 문제로 야기된 전 세계적인 경제난국의 여파로 내 집을 포기해야 하는 경우이니 얼마나 억울하고 원통한지 모른다. 그러나 어쩔 수 없이 포기해야 하는 경우에라도, 최선이 안 되면 차선의 선택을 해야 한다.

어느 길이 나에게 좀 더 도움이 되고 손해가 덜 가는지 이모저모 잘 따져보고 전문가들의 많은 의견을 듣고 난 뒤에 결정해야 함은 아무리 강조하해도 지나침이 없을 것 같다.

(661)373-4575

제이슨 성<뉴스타부동산 발렌시아지사장>